MIESZKANIE PONIZEJ WARTOSCI RYNKOWEJ

Filip Kowarski

Znajdź mieszkanie poniżej wartości rynkowej

Wszelkie prawa, włącznie z prawem do reprodukcji tekstów w całości lub w części, w jakiejkolwiek formie, zastrzeżone.

Redakcja i korekta: Agnieszka Marciniak / Cudzysłów i kropka, Magdalena Klimko, Marek Piasek

Projekt typograficzny i skład: leniewielkie.pl

Wydawca:
Wolves Gate Ltd.
127 B Camberwell Road, London, England, SE5 0HB Company number: 09903975

ksiazka@moniter.pl Moniter.pl

ISBN: 978-1-5272-1537-5

Filip Kowarski

Znajdź mieszkanie
poniżej wartości rynkowej

Spis treści

Rozdział I

Zanim kupisz pierwszą nieruchomość 19

Wyznacz punkt startowy 21
Znajdź najlepszą okazję 27
Jak wygląda proces zakupu mieszkania? 57Rozdział IIPo zakupie pierwszej nieruchomości 67

Znajdź ekipę remontową 69
Zorganizuj remont 74
Urządź mieszkanie 80
Ustal ceny 86
Znajdź i zweryfikuj najemców 89
Przygotuj umowę najmu 100Rozdział IIIZakup kolejnych nieruchomości 103

Umiejętnie zarządzaj nieruchomościami 105
Zdobywaj wiedzę 125
Naucz się technik negocjacji 135
Wyznacz cel końcowy 141Słownik inwestora 147

Dlaczego warto przeczytać tę książkę?

Chciałbyś zostać inwestorem, ale nie wiesz od czego zacząć? Obawiasz się, że nie masz wystarczających środków finan- sowych na rozpoczęcie działania? A może boisz się podjąć ryzyka? W tej książce pokażę ci, że na inwestowaniu można zarabiać znacznie więcej niż na etacie i nie wymaga to ani dużego kapitału, ani znajomości wśród dostawców okazji. Wystarczą chęci i determinacja w dążeniu do celu.

Możesz pomyśleć, że takich poradników napisano już mnóstwo. To prawda. Jednak niewiele z nich wyszło spod piór polskich autorów. Zdecydowana większość to publikacje wydane na Zachodzie, które zamiast praktycznej wiedzy sprzedają marzenia. Być może uświadamiają, że warto jest robić coś ponad miarę, by osiągnąć sukces, ale wcale nie uczą, jak naprawdę inwestować. Dlatego też postanowi- łem napisać tę książkę – by podzielić się umiejętnościami i doświadczeniem, jakie zdobyłem, inwestując na naszym rodzimym rynku nieruchomości.

Jeszcze niedawno sam zaczynałem od zera – podejmo- wałem pierwsze próby działania i niejednokrotnie popełnia- łem błędy. Dzięki temu doskonale wiem, z jakimi obawami i problemami borykają się początkujący inwestorzy. Po- nadto ciągle jestem na bieżąco – uczęszczam na szkolenia,

spotykam się z innymi przedsiębiorcami i stale inwestuję – kupuję, sprzedaję, wynajmuję oraz podnajmuję nieru- chomości. Publikacja, którą trzymasz w swoich rękach, to właśnie kompilacja zdobytej przeze mnie wiedzy. Wierzę, że stanie się dla ciebie zbiorem wartościowych i rzeczowych porad, które pomogą ci odnaleźć się w realiach polskiego rynku nieruchomości oraz świadomie podejmować decyzje,

dzięki którym osiągniesz sukces.
W publikacji tej krok po kroku oprowadzę cię przez

wszystkie etapy procesu inwestycyjnego, począwszy od poszukiwania i kupna mieszkania, skończywszy na jego remoncie i sprzedaży lub wynajmie. Pokażę ci, że rynek nie-ruchomości to nie tylko kawalerki na wynajem. Niezależnie od tego, gdzie teraz pracujesz i ile zarabiasz – inwestowanie to zajęcie dla ciebie, dzięki któremu będziesz mógł osiągnąć stabilność finansową i realizować swoje życiowe cele.

Nie zgadniesz, gdzie piszę wstęp do tej książki. Zdaję so- bie sprawę, że ciężko będzie opisać to, co aktualnie widzę, ale mimo wszystko postaram się to zrobić. Wspominam o tym dlatego, ponieważ chcę, abyś zastanowił się nad pytaniem:

„dlaczego?”. Co jest powodem, dla którego to wszystko chcesz zrobić? Dlaczego chcesz inwestować w nieruchomości? Czy zależy ci na większej ilości czasu wolnego, który przezna- czysz na podróże, swoje hobby lub kontakt z bliskimi? Czy może twoją pasją są szybkie samochody? A może chcesz po- magać innym i próbować zmieniać świat wokół siebie? Jeżeli masz problem z określeniem powodu, zastanów się przez chwilę, co czułeś w momencie kupowania tej książki. Co cię przekonało? Na co liczyłeś? W jaki sposób wiedza w niej zawarta miała ci pomóc? Co dzięki niej chcesz osiągnąć?

Jedną z moich odpowiedzi na pytanie „dlaczego?” była możliwość podróżowania po świecie. Wolność dysponowa- nia swoim czasem oraz dokonywania wyborów. Regularnie odwiedzam portale, które monitorują rynek tanich lotów do egzotycznych krajów, np. na Seszele, Malediwy czy Hawaje. Gdy tylko pojawia się jakaś okazja to wiem, że bilety mogę kupować w ciemno. Nie przepłacam za loty, ponieważ to, czy i kiedy będę mógł sobie zrobić wolne, zależy wyłącznie ode mnie. Sytuacje, w których jesteś elastyczny, pozwalają obniżyć koszt dowolnego wyjazdu nawet o 50%. Podobnie jest z nieruchomościami – jeśli śledzisz rynek i jesteś go- towy do działania, to okazje zaczynają się pojawiać. Właśnie dzięki temu mam możliwość pisać wstęp do tej książki będąc na Seszelach, gdzie temperatura przez cały rok to ponad 30 stopni, a na większości plaż nie spotkasz więcej niż kilkuna- stu turystów. Jestem tu już po raz trzeci, a wyjazd kosztował mnie ułamek ceny z biura podróży.

Inwestowanie w nieruchomości pozwoliło mi osią- gnąć niezależność finansową w zaledwie 2 lata. Czy to jest dla każdego? Czy ty również możesz osiągnąć wynik w takim czasie? Nie wiem. Nie jestem tobą. Nie wiem, na ile silne jest twoje wewnętrzne poczucie, które określa, dlaczego chcesz to zrobić. Ta książka da ci wiedzę; na- uczy, w jaki sposób dysponować swoim czasem, a także otworzy wrota do możliwości, jakie daje rynek. Dowiesz się z niej, co należy robić, a czego powinno się unikać oraz z jakich narzędzi skorzystać, aby zmaksymalizować swój czas oraz posiadane aktualnie środki finansowe. Jednak aby to wszystko zrealizować, potrzebne jest jeszcze twoje działanie.

Chciałbym, abyś zapamiętał z tej książki, że udane nego- cjacje czynią z danego zakupu okazję (umiejętnie negocjując zarabiasz już w momencie zakupu), a także że inwestycja w pierwszą nieruchomość wymaga najpierw zapoznania się z rynkiem i obejrzenia przynajmniej 100 mieszkań przed podjęciem decyzji o zakupie. Wierzę, że książka ta zmieni twój sposób myślenia i zmobilizuje cię do działania. Jestem przekonany, że będzie dla ciebie podręcznikiem, do którego będziesz powracał.

Życzę owocnej lektury! Filip Kowarski

Też kiedyś zaczynałem

Inwestować zacząłem dość niedawno, bo pod koniec 2015 roku. Za sobą mam jednak ponad dekadę doświadczenia jako właściciel biznesu – wraz z przyjacielem zarządzamy firmą informatyczną zajmującą się projektowaniem platform in- ternetowych. Uwielbiam to, co robię, jednak tempo rozwoju nowych technologii jest tak wielkie, że nie można pozwolić sobie nawet na chwilę oddechu. Nie raz już bowiem zdążyłem przekonać się o tym, że Internet jest tworem płynnym i nie- przewidywalnym. Jednego dnia wszyscy korzystają z Naszej Klasy, a drugiego ktoś będzie wolał Facebooka. Dlatego też postanowiłem rozwinąć dodatkowe umiejętności, które po- zwolą mi otrzymywać stałe, pasywne dochody, niezależnie od działalności firmy i czynników, na które nie mam wpływu.

W nieruchomościach spodobało mi się to, że są wiele warte – im większy lewar, tym większy zysk, a ofert sprze- daży mieszkań zawsze są tysiące. Liczba dostępnych ogło- szeń może wydawać się ogromna, ale wyobraź sobie trud- ność ze znalezieniem tej idealnej nieruchomości, która czeka właśnie na ciebie. W książce znajdziesz informacje nie tylko o tym, jak inwestować, ale również w jaki sposób filtrować ogłoszenia, aby nie przeoczyć tego, które wydaje się być najlepszą okazją.

Nie trudno jest wyliczyć, że wynajem pięciu nierucho- mości na pokoje może zagwarantować miesięczne zyski sięgające nawet 10000–15000 złotych. Wystarczy jedna udana transakcja typu „kup-wyremontuj-sprzedaj” (tzw. flip1), aby spokojnie zarobić 30 000 złotych, a nawet więcej. Jak widzisz, są to kwoty, które znacznie przewyższają prze- ciętne wynagrodzenie na etacie. Wykonałem wiele analiz, aż w końcu postanowiłem działać. Dziś jestem przykładem tego, że ciężką i wytrwałą pracą można osiągnąć wszystko to, co się zaplanuje (a nawet jeszcze więcej!).

Zanim jednak dokonałem swojej pierwszej inwesty- cji, przeszedłem długą drogę – stopniowo zapoznawałem się z realiami rynku nieruchomości, zdobywałem wiedzę i uczęszczałem na szkolenia. Wyzbywałem się również obaw, że inwestowanie jest zajęciem ryzykownym oraz że nie można ufać najemcom, ponieważ nie płacą i dewastują mieszkania. Zapewne sam spotkałeś się z takimi opiniami. To głównie ta- kie przekonania hamują ludzi przed podjęciem działania oraz powodują, że prawdziwych inwestorów jest w Polsce niewielu. A przecież to, jak zacząć inwestować, nie jest żadną tajemną wiedzą. W moim przypadku było dokładnie tak samo – mu- siało sporo czasu upłynąć, zanim odważyłem się spróbować.

Pierwsza myśl o inwestowaniu zaczęła we mnie kiełko- wać nieco wcześniej, bo już w czasie studiów. Był to okres, w którym pragnąłem się rozwijać, a także chciałem zoba-czyć, jak żyje się za granicą. I tak wraz z moim wieloletnim

1. Flipy (ang. house flipping) są to transakcje, które polegają na zakupie mieszkania w celu jego wyremontowania oraz szybkiej sprzedaży z osiągnięciem jak najwyższego zysku.

przyjacielem, obecnym wspólnikiem, wyjechaliśmy na stu- dia do Finlandii. To właśnie tam wpojono nam, żeby jak najszybciej zacząć myśleć o swojej przyszłości zawodowej. Ostatni semestr każdego roku studiów przeznaczony był na obowiązkowe praktyki. Wtedy przekonałem się, że wcale nie chcę całe życie pracować na etacie i być komuś podporząd- kowany. Postanowiłem, że w przyszłości znajdę takie zajęcie, które zapewni mi dobre zarobki i jednocześnie pozwoli na bycie niezależnym. Zależało mi na tym, aby móc samemu organizować sobie czas – decydować zarówno o każdym dniu, jak i urlopie. I to właśnie był mój główny motywator do zaplanowania swojej przyszłości nieco inaczej, niż robi to większość ludzi na tej planecie.

Podczas studiów pozostawałem „pod parasolem” rodzi- ców (za co jestem im bardzo wdzięczny, ponieważ zapewnili mi warunki, w których nie musiałem martwić się o swoje utrzymanie), a jednocześnie miałem czas na rozwijanie własnego biznesu. I tak wieczorami zamiast iść na imprezę ze znajomymi ze studiów, woleliśmy z przyjacielem usiąść przed komputerem i rozwijać nasz produkt. To był rok 2007, miałem 21 lat. Stworzyliśmy aplikację internetową, która umożliwiała edycję zdjęć online – Glitery.pl. Bardzo szybko stała się ona podwaliną pod konkretny biznes, który z cza- sem zaczął generować wymierne zyski. Po sześciu latach sprzedaliśmy wykorzystane rozwiązania zagranicznej firmie, aby ograniczyć ilość pracy i skupić się na jeszcze większych wyzwaniach. Dziś widzę, że w realizacji zamierzonego planu największą rolę odegrała determinacja – zamiast korzystać z życia studenckiego, większość czasu wkładaliśmy w rozwój biznesu, co zaowocowało w naszej przyszłości. Ponadto

wyznaję zasadę, że lepiej ciężko pracować przez kilka lat i potem pasywnie czerpać z tego korzyści, niż całe życie dorabiać „po trochu”.

Jeśli miałbym wskazać kluczowy moment w moim życiu, to właśnie pierwsze zyski były czymś, co sprawiło, że bardzo szybko się rozwinąłem – zarówno pod kątem programo-wania, jak i biznesu w ogóle. Zrozumiałem wtedy, że to właśnie małe sukcesy sprawiają, że chce się jeszcze więcej i bardziej. Dlatego też zawsze kiedy zdobywam wiedzę (czy to z książek, szkoleń czy innych źródeł), od razu przekuwam zdobyte informacje w działanie. Zauważyłem bowiem, że dużo prościej uczy się, jak się czegoś potrzebuje (na za-sadzie problem → rozwiązanie), a nie „na zapas”. Czułem, że z nieruchomościami będzie podobnie – gdy już zacznę, to szybciej nauczę się zasad i prawidłowości panujących na tym rynku. Nie chciałem jednak popełnić kosztownego błędu nabywając nieodpowiednie mieszkanie, dlatego dość długo z tym zwlekałem.

Co zatem wpłynęło na postawienie przeze mnie pierw- szego kroku w stronę inwestowania? Złożyło się na to kilka czynników. Oto one:
• Wiedza zdobyta na studiach i obserwacja rynku. Studio-

wałem nie tylko w Finlandii, ale również w Austrii. W obu tych krajach młodzi ludzie wynajmowali pokoje (lub całe mieszkania) i nie wyobrażali sobie, jak można wziąć kre-dyt na 30 lat, by kupić sobie dom – bo skąd ktokolwiek mógłby wiedzieć, gdzie chciałby mieszkać za 5, 10 czy 20 lat? Zauważyłem ogromną różnicę w rozumowaniu i jed-nocześnie zdałem sobie sprawę, że rynek najmu w Polsce, w porównaniu do innych europejskich krajów, jeszcze

raczkuje. Obserwowałem jednak, że powoli zaczyna się to zmieniać. Z czasem wyciągnąłem prosty wniosek: ludzie zawsze muszą gdzieś mieszkać. Zawsze będą sprzeda- wać i kupować mieszkania, a studenci czy młode osoby pracujące będą poszukiwać pokoi do wynajęcia. I już sam ten fakt uznałem za znakomitą podstawę do rozpoczęcia działalności inwestycyjnej. W ten właśnie sposób zaczą- łem interesować się nieruchomościami, a szczególnie kwestią wynajmu.

Niskie oprocentowanie na lokacie. Odkładałem pienią- dze i jednocześnie obserwowałem, jak oprocentowanie na lokacie malało, aż spadło do poziomu bliskiego 0%. W pewnym momencie w ogóle przestałem odczuwać, że moje pieniądze zarabiają i stwierdziłem, że lepiej by- łoby je trzymać w skarpecie. Postanowiłem więc w coś je zainwestować.
Bezpieczeństwo finansowe. Kiedy moja firma zaczęła dobrze prosperować, poczułem, że to odpowiedni mo- ment, by dostawić „drugą nogę” i stać stabilnie, na- wet gdyby nastąpiły jakiekolwiek komplikacje w pracy. Chciałem uzyskać stały, pasywny dochód, który pozwoli mi na osiągnięcie takiego poziomu finansowego, powyżej którego nie będę musiał martwić się o każdą złotówkę.
Podróże. Zacząłem inwestować w nieruchomości po to, aby móc podróżować po świecie i realizować tę pasję wspólnie z żoną. Inwestowanie to zajęcie, które pozwala na zorganizowanie wyjazdu kiedy tylko ma się na to ochotę. Dzięki temu można wybrać najlepszą okazję ce- nową i zaoszczędzić sporo pieniędzy. Należy mieć jednak na uwadze fakt, że od sierpnia do października trzeba

poświęcić swoim nieruchomościom nieco więcej czasu. Jest to tzw. szczytowy okres najmu, który wypada akurat w sezonie urlopowym, dlatego też planując wakacje naj- lepiej jest wziąć pod uwagę dwie możliwości. Pierwsza to zorganizowanie wyjazdu jesienią lub zimą (np. na Wyspy Karaibskie, gdzie nawet o tej porze roku jest cudownie), druga – oddanie swoich nieruchomości w zarządzanie i korzystanie z pasywnego dochodu kosztem prowizji zarządcy.

Przykład z bliskiego otoczenia, że da się to robić, i to z sukcesem. Mój znajomy opowiadał mi niejednokrotnie o tym, że kupił mieszkanie (któreś już z rzędu) i że nie ma najmniejszego problemu ze znalezieniem najemców. Po trzech latach inwestowania był już właścicielem 100 pokoi. Zapytałem go któregoś razu o to, ile zarabia na wynajmie jednego z nich. Odpowiedział, że 400 złotych miesięcznie (po opłatach i podatkach). Nietrudno wy- liczyć, ile wynosi jego miesięczny zysk z tytułu posia-danych nieruchomości, prawda? I wtedy zacząłem się zastanawiać, co ja robiłem przez ostatnie lata? Dlaczego mnie nie ma w tym samym miejscu, w którym teraz znajduje się on? Postanowiłem więc, że nie ma na co czekać, tylko trzeba zacząć działać.
Udział w szkoleniach. Na początku byłem bardzo scep- tycznie nastawiony do uczestnictwa w takich spotka- niach. I nigdy bym się na to nie zdecydował, gdyby nie kolejny z moich znajomych, który postanowił mi jedno takie wejście zasponsorować – by przekonać mnie, jak bardzo się mylę. Powiedział, że potem już nigdy nie śmiem powtórzyć, że książki są lepsze od praktycznej

nauki na żywo. I cóż, miał rację – nie śmiałem. Bar- dzo szybko zmieniłem zdanie. To było akurat szkolenie ze sprzedaży. Gdy tylko z niego wróciłem, podniosłem wartość jednego kontraktu o 50 000 złotych. Nawet przy inwestycji 4000 złotych w takie spotkanie, byłem do przodu o 46000 złotych! Od tego momentu stałem się wielkim fanem wszelkich szkoleń.

Wszystkie te czynniki motywowały mnie do działania, aż w końcu zakupiłem swoją pierwszą nieruchomość. Rezultaty, jakie osiągnąłem, przeszły moje najśmielsze oczekiwania. Dlatego też dość szybko postanowiłem zainwestować w dwa kolejne mieszkania, a niedługo potem jeszcze w następne. I tak przez dwa lata uczyłem się przede wszystkim tego, że każdy dobry inwestor musi uzbroić się w cierpliwość i nie- ustannie zdobywać wiedzę. Przekonałem się o tym, że aby zacząć dobrze zarabiać na obrocie i wynajmie nieruchomo- ści, potrzeba czasu. Znalezienie odpowiedniego mieszkania, proces zakupu, remont – to wszystko trwa. Nic nie dzieje się z dnia na dzień. Nie wystarczy kupić kamienicy, aby stać się inwestorem. Trzeba najpierw nauczyć się wielu rzeczy, aby każda kolejna inwestycja mogła być lepsza od poprzedniej i przynosić większe zyski.

W momencie pisania tej książki zarządzamy w firmie 122 pokojami, które znajdują się w 22 mieszkaniach o łącznej powierzchni 1769m2. Wartość rynkowa tych nieruchomo-ści wynosi 5000000 złotych. Czy musieliśmy mieć te pięć milionów złotych w gotówce? Oczywiście, że nie. Dwana- ście mieszkań, które posiadamy na własność, wsparliśmy kredytem, sześć wzięliśmy w podnajem (o tym później)

i pięcioma z nich zarządzamy (czyli nie my kupiliśmy, ale zarabiamy na zajmowaniu się nimi). Zrealizowaliśmy też pięć zyskownych flipów, mimo że nie mieliśmy tego w pla-nach. Kiedy pojawiała się doskonała okazja, a my byliśmy w odpowiednim miejscu i czasie, to nie mogliśmy przejść obok niej obojętnie.

Tym, co napędza mnie do działania, nie są jednak liczby. To przyjemność z wykonywanej pracy oraz poczucie bez- pieczeństwa [lub np. stabilne zarobki]. Po niespełna dwóch latach inwestowania w nieruchomości nie martwię się już o to, że komplikacje w pracy mogą mieć wpływ na moją płynność finansową. Mam stały dochód i jestem spokojny o przyszłość swoją i swojej rodziny. Jak tego dokonałem? Zapraszam cię na wycieczkę szlakiem, który sam pokonałem.

Rozdział I

Zanim kupisz pierwszą nieruchomość

1. Wyznacz punkt startowy

Jak zacząć, aby w nieodległym czasie stać się inwestorem? To zależy od tego, jaki cel przed sobą postawiłeś, jaki zysk chcesz osiągnąć, ile czasu dziennie chciałbyś poświęcać na nieruchomości oraz w jaki sposób planujesz działać.

Na początek powinieneś ocenić swoją sytuację finansową i dokładnie przemyśleć, jak możesz pozyskać kapitał do rozpoczęcia inwestycji. Oto kilka, moim zdaniem, najlep-szych przykładów tego, jak powinien wyglądać „dobry start” w nieruchomościach. Oczywiście realizacja każdego z tych przykładów wymaga czasu. Dla uproszczenia przyjmijmy następujący model inwestycji [lub: następujące warunki]:

mieszkanie z rynku wtórnego, rozliczenie na zasadachogólnych i amortyzowanie mieszkania,
amortyzacja mieszkania wg stawki indywidualnej10% rocznie = 2 666 złotych kosztów miesięcznie,
320 000 złotych za mieszkanie 5-pokojowe po remoncie,
kredyt 80% wartości mieszkania po remoncie, 20%wkładu własnego, czyli rata ok. 1222 złotych/mies.(4% marży, 0% prowizji, kwota kredytu 256 000 złotych),
700 złotych – czynsz najmu za pokój,
500 złotych – czynsz do spółdzielni (bez zaliczek nawodę/ogrzewanie),

• 0 złotych – media, które rozliczane są za zużycie, dlatego dla wynajmującego są neutralne podatkowo (np. zużycie prądu, wody, gazu + wywóz śmieci + Internet = 500 zło-tych, więc 5 najemców płaci dodatkowo po 100 złotych za media).

STUDIUM PRZYPADKU NR 1, MIESZKANIA NA WŁASNOŚĆ

Jeżeli jesteś osobą, która posiada gotówkę lub ma zdolność kredytową (umowa o pracę, własna działalność gospodarcza lub inne formy zatrudnienia) na zakup kilku mieszkań, to w takiej sytuacji masz następujące możliwości:

FLIP – zakup mieszkania w celu jego wyremontowania i sprzedaży z zyskiem. Przydatne będą tutaj umiejętności negocjacyjne, aby kupić nieruchomość w jak najniższej cenie, a także zdolności sprzedażowe, które pozwolą ci zmaksymalizować zysk ze sprzedaży. Powinieneś również zadbać o znalezienie ekipy remontowej, która będzie terminowa i dokładna. Pamiętaj, że im dłużej bu- dowlańcy pracują, tym bardziej zmniejsza się twój zysk (z uwagi na większą kwotę kredytu i czynszu). Flipy to zajęcie umożliwiające szybkie pomnożenie kapitału, a nie otrzymywanie pasywnych dochodów. Jeśli zależy ci na tym drugim, powinieneś zainteresować się wynajmem.
WYNAJEM – zakup kilku nieruchomości w dużym mie- ście akademickim, w pobliżu uczelni publicznych, w celu wynajęcia pokoi. Dla największych miast określenie„w pobliżu” oznacza mieszkanie z dogodnym dojazdem do uczelni komunikacją miejską. Dla trochę mniejszych,

jak np. Katowice czy Toruń, oznacza nieruchomość znaj- dującą się w promieniu 1 km od uniwersytetu (jest to odległość między uczelnią a miejscem zamieszkania, którą można pokonać w czasie 12-minutowego spaceru).

Potencjał zarobkowy:

1 mieszkanie, 5 pokoi × 700 złotych = 3 500 złotych. Odejmując czynsz do spółdzielni i ratę kredytu zostaje nam 1778 złotych przychodu.
6 mieszkań = 10 668 złotych przychodu miesięcznie. Uwzględniając amortyzację mieszkania z rynku wtórnego podatkowo jesteśmy na minusie, więc 100% przychodu sta- nowi nasz zysk. Na temat amortyzacji piszę więcej w ko- lejnych rozdziałach.

STUDIUM PRZYPADKU NR 2, PODNAJEM

W tej sytuacji nie masz jeszcze zdolności kredytowej, ale posiadasz trochę gotówki. Możesz więc zająć się podnaj- mem. W dużych miastach, w pobliżu uczelni publicznych, jest wiele mieszkań. Bardzo często ich właściciele są zmę- czeni obowiązkami związanymi z wynajmem lub otrzymali mieszkanie w spadku i nie wiedzą, co mogą z nim zrobić. Zazwyczaj stan takich nieruchomości nie jest rewelacyjny, przez co czynsz dla właściciela może być relatywnie niski.

Podnajem polega na uzgodnieniu z właścicielem wyna- jęcia od niego całego mieszkania, a następnie wynajęciu go dalej na pokoje (lub znalezieniu kogoś, kto wynajmie całość za wyższą cenę), co automatycznie przełoży się na zysk dla nas. Wystarczy odświeżyć wnętrze lub wydzielić dodatkowy pokój, aby podnieść wartość mieszkania. W zależności od

ustaleń, odbędzie się to za nasze pieniądze lub zostanie pokryte przez obecnego właściciela. Dla nas plusem będzie to, że korzystamy z nieruchomości wartej kilkaset tysięcy złotych bez angażowania własnych środków pieniężnych lub zaciągania kredytu bankowego. Natomiast plusem dla właściciela będzie umowa zawarta na długi czas, pewność uzyskiwanego czynszu oraz brak pustostanów2.

Potencjał zarobkowy:

1 mieszkanie, 5 pokoi × 700 złotych = 3 500 złotych. Odejmując czynsz dla właściciela w wysokości np. 2 000 zło- tych, pozostaje nam 1 500 złotych przychodu. W zależności od miasta czynsz do właściciela może zawierać już czynsz do spółdzielni lub być płatny osobno. W drugim przypadku wyniosłoby to 1 500 złotych dla właściciela oraz 500 złotych dla spółdzielni lub wspólnoty mieszkaniowej.
7 mieszkań = 10 500 złotych przychodu miesięcznie.

STUDIUM PRZYPADKU NR 3, ZARZĄDZANIE, SOURCING

W tej sytuacji jesteś osobą, która nie dysponuje dużą gotówką ani nie posiada wystarczającej zdolności kredytowej. Nie przejmuj się – w takim przypadku masz dwie możliwości:

•

ZARZĄDZANIE – w każdym dużym mieście znajdziemy inwestorów, którzy lubią kupować i remontować, ale nie przepadają za obsługą najemców, dlatego też chętnie

2. Pustostany oznaczają przestój w wynajmie nieruchomości, a więc okres, w którym nie uzyskuje się przychodu z uwagi na czas po- szukiwania nowego najemcy.

oddadzą część zysków w zamian za pełną pasywność w kwestii wynajmu. Najczęściej spotykałem się ze staw- kami w wysokości 10 – 18% wartości czynszu bez me- diów, dlatego dla realistycznej kalkulacji przyjmijmy 12%.

Potencjał zarobkowy:

1 mieszkanie, 5 pokoi × 700 złotych × 12% = 420 złotych. 24 mieszkania = 10080 złotych przychodu.

• SOURCING, czyli szukanie okazji kupna nieruchomo- ści dla innych inwestorów. Wynagrodzenie zależne jest od tego, jak dobrą ofertę znajdziesz. Najczęściej stawki wynoszą od 10 do 50% wartości różnicy między ceną rynkową a ceną okazji. Mieszkanie o wartości 250000 złotych, kupione za 200000 złotych, nawet przy pro- wizji 25000 złotych będzie dla inwestora doskonałą inwestycją.

Nic nie stoi na przeszkodzie, abyś w celu maksymalizacji zysków i szybszego dojścia do wyznaczonego celu połączył ze sobą kilka przedstawionych przeze mnie opcji. Zobaczysz, że po pewnym czasie stanie się to coraz łatwiejsze. Właści- ciele podnajmowanych mieszkań sami zaczną polecać cię znajomym, a jeśli posiadają więcej niż jedną nieruchomość, zaoferują ci współpracę. Pośrednicy chętnie będą dzielić się z tobą informacjami o mieszkaniach na sprzedaż. To tylko kilka przykładów. Dlatego też bez względu na to, czy jesteś pracownikiem etatowym, czy prowadzisz własną działalność gospodarczą, możesz z sukcesem prowadzić działania inwe- stycyjne. W tym celu już na samym początku powinieneś po

godzinach pracy zapoznawać się z rynkiem nieruchomości i poświęcić określony czas na wyszukiwanie, a potem oglą- danie mieszkań.

Na etapie wdrożeniowym powinieneś poświęcić
minimum godzinę dziennie
na zapoznawanie się z rynkiem nieruchomości w swoim mieście.

Jeżeli należysz do osób, które są już dostatecznie mocno zmęczone swoją pracą i nie spełniasz się zawodowo, inwe- stycja w nieruchomości stanowi dla ciebie idealne rozwią-zanie. Tym bardziej, że twój wysiłek zostanie wynagro- dzony – i to z nawiązką. Im bardziej bowiem zaangażujesz się w ten biznes i im więcej czasu mu poświęcisz, tym więcej będziesz zarabiał.

Kiedy jest idealny czas na rozpoczęcie swojej przygody z inwestowaniem? Niezależnie od tego, w jakim jesteś wieku i jakie są twoje możliwości finansowe, odpowiedź jest bar-dzo prosta – teraz. Sam żałuję, że nie zacząłem inwestować wcześniej, kiedy nieruchomości były dużo tańsze. Ciągle miałem nadzieję, że potanieją, ale tak się nie stało. Jedno-cześnie rosła we mnie chęć kupna pierwszego mieszkania, dlatego w końcu postanowiłem działać. Tobie radzę zrobić dokładnie to samo – nie ma na co czekać!

page28image53259440

2. Znajdź najlepszą okazję

Jak szukać?

Jestem wielkim zwolennikiem zasady 100 : 10 : 3 : 1 autorstwa Dolfa de Roosa3, która mówi o tym, że każdy początkujący inwestor przed kupnem swojej pierwszej nieruchomości powinien obejrzeć 100 mieszkań dostępnych na rynku, a następnie wybrać spośród nich 10 najlepszych, w których spróbuje złożyć swoją ofertę kupna i wynegocjować zado- walającą go cenę. Przynajmniej trzech właścicieli nierucho- mości powinno zaakceptować złożoną im ofertę – wów- czas inwestor może wybrać jedną z nich, którą sam uzna za najkorzystniejszą. O tym, w jaki sposób i pod jakim kątem należy oglądać 100 nieruchomości, możesz przeczytać na blogu: moniter.pl/blog

Uważam, że ta zasada to klucz do osiągnięcia sukcesu. Zastosowanie jej na samym początku działania inwestycyj- nego da ci pewność, że dokonujesz przemyślanego i trafnego zakupu, a dodatkowo pozwoli na zdobycie niezastąpionej wiedzy na temat stanu sprzedawanych mieszkań oraz ich średnich cen na rynku nieruchomości.

3. Dolf de Roos – światowej sławy inwestor, autor popularnej książki „Real Estate Riches. How to Became Rich Using Your Banker’s Money”.

Na początku możesz sobie pomyśleć, że 100 mieszkań do obejrzenia to bardzo dużo. Nic bardziej mylnego. Jeśli założysz, że w tydzień będziesz chciał zobaczyć przynaj- mniej 10 nieruchomości, to w zaledwie dwa miesiące jesteś w stanie obejrzeć 100 mieszkań. Trudno określić, ile czasu należy poświęcić na oglądanie jednej nieruchomości – jedni będą potrzebować go więcej, inni mniej. Oczywiście najlepiej, żebyś oglądał jak najwięcej mieszkań oraz robił to najdo- kładniej, jak to tylko możliwe.

I nie chodzi tu o to, abyś zobaczył tylko te mieszkania, które potencjalnie mogą cię zainteresować. Powinieneś oglą- dać wszystko. Dzięki temu wyrobisz sobie pogląd na to, jak wygląda rynek nieruchomości w danym mieście, dowiesz się wielu ciekawostek, którymi chętnie dzielą się właściciele mieszkań czy pośrednicy. Z własnego doświadczenia wiem, że szczególnie z tymi drugimi warto rozmawiać. Oni zawsze wiedzą wiele na temat lokalizacji, czy jest ona dobra oraz czy mieszkania w tej okolicy łatwo jest wynająć. Warto więc dużo pytać, a jeszcze więcej słuchać.

Sam na początku oglądałem wszystkie nieruchomości. I na sprzedaż, i do wynajmu. I te wyremontowane, i te do generalnego remontu. A wcale nie wiedziałem jeszcze, co chcę kupić, ani która lokalizacja jest najbardziej korzystna. Ale zobaczyłem, jak ludzie opowiadają o swoich mieszka- niach, co chwalą, a także jakich tematów unikają. Zdoby- łem wiedzę, która bardzo przydała mi się przy następnych etapach inwestycji.

Przykładowo, gdy już zaczynasz oglądać tych 100 nie- ruchomości, to po pewnym czasie zauważysz, że bardzo często to, co reklamowane jest w ogłoszeniach jako „wysoki

standard”, potrafi znacznie od tego pojęcia odbiegać. Nie- trudno jest zobaczyć, że coś zostało w mieszkaniu niedo- kładnie zrobione (np. krzywo położone płytki ceramiczne, brzydko położone fugi). I po obejrzeniu kilkunastu czy kil- kudziesięciu nieruchomości, przy każdej następnej od razu będziesz zwracał uwagę na tego typu elementy. Poza tym, będziesz już wiedział, co to znaczy dobry i porządnie zro- biony remont, a jak to jest pójść „na łatwiznę”.

Obejrzenie 100 nieruchomości przed rozpoczęciem inwesto wania naprawdę otwiera oczy. Ale nie ogłoszeń w Internecie! Tylko tych fizycznie przez ciebie odwiedzonych.

Oglądając mieszkania na rynku wtórnym możesz się też dużo nauczyć w innej kwestii. Wielu właścicieli już od progu drzwi wejściowych wita cię opowiastkami o tym, co jest do wyremontowania albo co wymaga renowacji. Dzięki temu zdobywasz wiedzę na temat tego, jakie problemy w takich nieruchomościach są typowe (np. instalacja elektryczna do wymiany), a jakie nietypowe i trudne do naprawy (np. słabe ciśnienie wody w mieszkaniu, które znajduje się na ostatnim piętrze budynku – w takim przypadku, jeśli wszyscy sąsiedzi pod nami zaczną korzystać z wody, to do nas już nic nie dotrze).

page31image53366224

Jakiś czas temu zaobserwowałem u ludzi pewne niepo- kojące zachowanie i czasem sam łapię się na tym, że zdarza mi się tak postępować. Jako konsumenci często zastana-wiamy się nad tym, u którego operatora telefonii komór- kowej zapłacimy najtańszy abonament lub najkorzystniej kupimy nowy telefon; jaki telewizor wstawić do naszego salonu czy też jaki pakiet telewizji jest obecnie najbardziej atrakcyjny cenowo. Co motywuje nas w takich sytuacjach do negocjacji tych przysłowiowych 50 złotych? Załóżmy, że na porównanie wszystkich ofert poświęcamy kilka godzin, a finalnie zyskujemy na tym kilkadziesiąt lub kilkaset zło- tych. Natomiast gdy przychodzi moment zakupu nowego samochodu, zaciągnięcia kredytu, kupna mieszkania lub wyboru ekipy remontowej bywa tak, że decydujemy się na to zbyt szybko, bez dokładnej weryfikacji. Tłumaczymy to sobie w ten sposób, że kierujemy się dobrym przeczuciem. A przecież w większości tych przypadków walczymy nie o kilkaset złotych, a o dziesiątki tysięcy złotych oszczędno-ści! Dlatego też jestem pewien, że każda poświęcona minuta na te działania jest niebywale istotna i warta wykorzystania. Pamiętaj o tym. Tak samo jest z inwestowaniem.

Każdy, kto podejmuje decyzję o wejściu na rynek nieru- chomości, marzy o jak najszybszym zakupie swojego pierw- szego mieszkania. Jest zniecierpliwiony, podekscytowany – i nie ma w tym nic złego. Ale w tym przypadku pośpiech jest najgorszym doradcą. Sam jako nowicjusz w tej dziedzinie przez miesiąc oglądałem 100 nieruchomości i zauważyłem, że to, co na początku wydawało mi się okazją i kosztowało np. 250 000 złotych, wcale taką atrakcją cenową nie było, po- nieważ niedługo potem znajdowałem niemal dokładnie takie

samo mieszkanie za 220000 złotych, czy nawet 210 000 złotych. To różnica aż 30000 złotych, które można zaosz- czędzić tylko dlatego, że wykaże się cierpliwością i poświęci czas na obejrzenie tych wszystkich nieruchomości.

Wielu jest początkujących inwestorów, którzy kupują pierwsze mieszkanie zbyt szybko. Oglądają pierwszą, drugą, trzecią, czwartą i piątą nieruchomość na sprzedaż, aż nagle są pewni, że trafiają na świetną okazję. Kupują bez zastano- wienia. Powinieneś wystrzegać się tego błędu, nauczyć się podejmować przemyślane decyzje i wykazywać cierpliwością w tej materii. Dlaczego?

Posłużę się tu przykładem swojego znajomego, który po obejrzeniu kilku nieruchomości kupił trzypokojowe miesz- kanie za 230000 złotych i ledwo dał radę przerobić jego układ na cztery pokoje. Był jednak święcie przekonany o tym, że trafił na rewelacyjną okazję i musiało sporo czasu upłynąć, zanim zrozumiał swój błąd.

Problem tkwił bowiem w tym, że bardzo podobne miesz- kania w jego mieście sprzedawane są za średnio 190 000 zło- tych, przy czym mają większe metraże, co umożliwia zorga- nizowanie przestrzeni dla nawet pięciu pokoi pod wynajem. Mój znajomy nie tylko przepłacił przy samym kupnie tej nie- ruchomości, ale również zamknął sobie drogę do otrzymy- wania wyższych comiesięcznych przychodów z tytułu najmu. A w osiąganiu długoterminowych zysków ten jeden dodat- kowy pokój robi naprawdę ogromną różnicę, co postaram ci się uświadomić w kolejnych rozdziałach tej książki. Dla- tego tak ważne jest, aby najpierw zapoznać się z rynkiem nieruchomości i zrozumieć mechanizmy, jakie nim rządzą, a dopiero później zdecydować się na jakiekolwiek działanie.

Gdzie szukać?

Na początku należy rozważyć kwestię najistotniejszą: na jakim rynku powinien poszukiwać okazji inwestor nieru- chomości? Pierwotnym czy wtórnym?

Po pierwsze, dla inwestora ważna jest lokalizacja. Za- uważ, że jeśli w jakimś mieście powstaje nowe osiedle, to zazwyczaj znajduje się ono na uboczu i nie posiada do- godnej infrastruktury. Jedynie starsze osiedla znajdują się blisko centrum i są bardzo dobrze skomunikowane z innymi dzielnicami miasta. A to jest właśnie najważniejszy punkt zaczepienia – na mieszkania znajdujące się w centrum za- wsze znajdą się chętni.

Po drugie, dla inwestora liczy się zysk. A taki można osiągnąć kupując mieszkanie, remontując je, a następnie wynajmując lub sprzedając w znacznie wyższej cenie. Dla- tego opłaca się inwestować wyłącznie w takie nieruchomości, które wymagają generalnego remontu.

I to są właśnie dwa podstawowe argumenty, które prze- mawiają za tym, że inwestor nieruchomości powinien po- szukiwać okazji głównie na rynku wtórnym.

Poza tym dochodzi do tego jeszcze jedna kwestia, zwią- zana z prawem podatkowym – jeśli stajesz się właścicie- lem mieszkania z rynku wtórnego, które było użytkowane przez okres minimum pięciu lat, przysługuje ci indywidu- alna stawka amortyzacyjna4, wynosząca do 10% wartości

4. Amortyzacja to zużywanie się środków trwałych. W nieruchomo- ściach oznacza „wirtualną” utratę wartości mieszkania w związku z jego użytkowaniem. Zastosowanie amortyzacji umożliwia szyb- szy zwrot zainwestowanych pieniędzy.

mieszkania w skali roku. Dla porównania – na rynku pier- wotnym stawka ta wynosi tylko 1,5%. Oprócz tego znacznie więcej możesz zaoszczędzić na podatkach od nieruchomości na rynku wtórnym.

Mieszkań na rynku wtórnym możesz poszukiwać na trzy sposoby:

w ogłoszeniach osób prywatnych/pośredników,
na przetargach,
na licytacjach komorniczych.Pierwszym, najszerszym źródłem pozyskiwania ofert nieru- chomości są ogłoszenia – wystawiane zarówno przez osoby prywatne, jak i pośredników. Ci drudzy najczęściej poszukują mieszkań za pomocą metod tradycyjnych (offline’owych), jak np. ulotki czy tablice ogłoszeń, a następnie publikują je w kanałach online (mówię ci o tym dlatego, abyś potrafił docenić wysiłek, jaki wkładają w swoją pracę).Ofert sprzedaży nieruchomości najwygodniej jest poszu- kiwać w Internecie – istnieje wiele portali przeznaczonych do tego celu, np. otodom.pl, olx.pl, dom.gratka.pl, lento. pl, morizon.pl, gumtree.pl, domiporta.pl, sprzedajemy.pl, adresowo.pl, oferty.net, a także wiele innych niszowych i lokalnych serwisów, na których często pojawiają się perełki inwestycyjne.Takich portali jest setki, dlatego też trudno jest spraw- dzać je wszystkie i kontrolować. Aby ułatwić inwestorom znajdowanie takich ogłoszeń, wraz z moim wspólnikiem stworzyliśmy narzędzie internetowe monitorujące miesz- kania na rynku wtórnym w Polsce – Moniter.pl. Portal ten gromadzi oferty nieruchomości ze wszystkich istniejących

baz ogłoszeniowych, selekcjonuje je według kryteriów usta- lonych przez użytkownika (np. ceny za metr, liczby pokoi czy lokalizacji) i informuje go o najlepszych okazjach za pośrednictwem e-maila. Dlatego też rekomenduję ci założyć konto w naszym portalu i już dziś zacząć chłonąć rynek. Sami stale korzystamy z naszego narzędzia i staramy się je udoskonalać pod wieloma względami. Więcej o Moniterze przeczytasz w rozdziale 3.1. tej książki.

Drugim sposobem poszukiwania okazji jest udział w przetargach – miejskich, spółdzielni oraz wspólnot mieszkaniowych. Nieruchomości, które są na nich licyto- wane, nie mają lokatorów, dlatego ich zakup jest stosun- kowo prosty i nie wiąże się z większym ryzykiem. Aby móc uczestniczyć w przetargu, należy wpłacić wadium – jego wysokość zależna jest od zasad ustalonych przez organi- zatora, najczęściej jest to 5% lub 10% ceny wywoławczej. Jeśli uda nam się przelicytować innych zainteresowanych, mamy czas na zapłatę danej kwoty, którą często da się skredytować.

Licytacje komornicze są bardziej skomplikowane, a to z tego względu, że w mieszkaniu, które jest przedmiotem licytacji, może znajdować się lokator. Dla przykładu, mój znajomy kupił kiedyś nieruchomość, w której mieszkała starsza, samotna osoba. Takie sytuacje rodzą wątpliwości pod kątem etyki działania i bywają czasochłonne do roz-wiązania, jednak można im zapobiec. Wystarczy poświęcić trochę czasu na sprawdzenie informacji o danej nierucho- mości, poobserwować mieszkanie o różnych porach dnia i nocy (by zweryfikować, czy ktoś tam jednak nie mieszka) oraz rozmowę z komornikiem jeszcze przed samą licytacją.

Uważam, że warto to zrobić, jeśli oferta jest atrakcyjna. Na przetargi i licytacje powinieneś przychodzić zawsze ze ściśle określonym celem, czyli musisz sprecyzować, jaką kwotę maksymalnie będziesz chciał przeznaczyć na daną

inwestycję. Dobrze by było, abyś pozostawił sobie dodat- kowe pole manewru, gdyby ktoś próbował cię przelicytować o niewielką kwotę, np. 1 000 czy 2 000 złotych. Dla przykładu: określasz, że chcesz kupić mieszkanie do 190000 złotych, ale 5 000 złotych przygotowujesz sobie „na zapas” (najlepiej, aby nie było to więcej niż 5% całkowitej sumy, jaką sobie wyznaczyłeś). Gdy ktoś inny złoży ofertę 190000 złotych, ty możesz powiedzieć ostatnie słowo w tej grze.

Bardzo istotne jest to, abyś zawsze działał z rozwagą. Niektórzy ludzie wpadają w wir licytacji i „przebijają się” o tysiąc złotych, zapominając o wyznaczonym celu i dopro-wadzając do sytuacji, w której nieruchomość zostaje sprze- dana za horrendalnie wysoką kwotę. Poza tym na licytacjach mogą pojawić się ludzie, którzy chcą kupić mieszkanie dla siebie, dlatego cena ma dla nich drugorzędne znaczenie (np. mają sentyment do tej lokalizacji, bo w tym samym bloku mieszkali w dzieciństwie). I w efekcie dochodzi do tego, że mieszkanie, które rynkowo jest warte 140000 złotych, zostaje sprzedane nawet za 180000 złotych.

Raz brałem udział w przetargu miejskim, w którym cena wywoławcza wynosiła 10000 złotych. Cena sprzedaży po licytacji wzrosła dziesięciokrotnie! A obiektem licytacji był lokal usługowy o metrażu 14 m2, znajdujący się pomiędzy dwoma innymi mieszkaniami (była to taka jakby komórka gospodarcza) i to w budynku, który trudno określić lepszym słowem niż „ruina”! Jak to możliwe? Istnieją tylko dwa

rozsądne wyjaśnienia: albo o lokal walczyli dwaj właściciele przyległych mieszkań, albo ludzie stracili panowanie nad swoimi emocjami, licytowali cenę bez opamiętania, byle by wygrać. Dlatego tak ważne jest, aby być zawsze czujnym i nigdy nie dać się wciągnąć w bezsensowną rywalizację.

Innym razem interesowałem się przetargiem na dwa bardzo do siebie podobne mieszkania – metraż ten sam, oba znajdujące się w tym samym bloku. Między pierwszym a drugim przetargiem był tylko tydzień różnicy. Informa- cje o terminach zostały umieszczone na tej samej stronie internetowej spółdzielni. Pierwsze mieszkanie znajdowało się na poddaszu i w niektórych miejscach posiadało tzw. skosy, ale nie to było główną wadą tej nieruchomości. Stropy były przegniłe i podczas chodzenia po pokojach podłoga się zapadała! Oczywiście wszystko da się naprawić, jednak czas potrzebny na wykonanie takich prac nie był współmierny do wartości mieszkania. Druga nieruchomość, której przetarg odbył się tydzień później, znajdowała się na pierwszym piętrze i była w bardzo dobrym stanie (włącznie ze stro- pami). I wyobraź sobie, czytelniku, że do licytacji pierwszej nieruchomości rzuciło się – i to w sensie dosłownym – pięć osób. Licytacja była bardzo zacięta i skończyła się na kwo- cie 180000 złotych. Koszt takiego mieszkania (i to często w znacznie lepszym stanie) wynosi ok. 140000–150000 złotych. Drugie mieszkanie kupił mój wspólnik – w cenie 120000 złotych, czyli 20000–30000 złotych poniżej ceny rynkowej. Ta sama spółdzielnia, ta sama strona internetowa, niemalże ten sam termin przetargów. Ten sam blok, ta sama klatka, ten sam metraż. Żadnej różnicy, ale aż 60 000 złotych oszczędności!

Czy warto chodzić na wszystkie licytacje i przetargi? Zdecydowanie tak. Raz zdarzyło mi się, że byłem jedynym licytującym! Miałem obawy, czy przetarg się odbędzie, a jak usłyszałem na wstępie słowa: „Mamy dla pana złą wiado- mość”, to zamarłem. Organizator jednak mówił dalej: „Me- traż podany w operacie był nieopatrznie zawyżony o 3m2, więc zdecydowaliśmy się obniżyć cenę wywoławczą miesz- kania o 4 500 złotych, czy zgadza się pan na to?”. Myślałem, że oszaleję z radości!

Innym razem natomiast trafiłem aż na czterdziestu licytujących. Zaczęliśmy od niskiej ceny wywołania i ludzie licytowali się o każde tysiąc złotych… 101 tysięcy, 102 tysiące, 103 tysiące… i tak do 150 tysięcy złotych! Trwało to w nie- skończoność. Nie odkryłem jeszcze zależności, dlaczego tak się dzieje, więc wytrwale uczęszczam na wszystkie przetargi. Jak widzisz, udział w takich licytacjach jest bardzo ciekawym doświadczeniem.

Kiedy szukać?

Okazje trafiają się przez cały rok. Nie ma najlepszego czasu na szukanie inwestycji. Po pierwsze, z tego względu, że spółdzielnie i urzędy miasta wystawiają oferty kiedy im się tak naprawdę zachce. Po drugie, zawsze znajdą się ludzie, którzy dojdą do wniosku, że to już jest „ten moment” na zmianę swojego lokum, albo tacy, których pilna sytuacja zmusi do sprzedaży mieszkania (na przykład choroba lub względy finansowe). Jeśli więc będziesz miał pieniądze na wkład własny i posiadasz zdolność kredytową – niech nic cię nie zatrzymuje.

Jaką lokalizację wybrać?

Największe miasta w Polsce nigdy nie znikną. Jeśli kupisz nieruchomość znajdującą się niedaleko śródmieścia, to tak naprawdę z każdym kolejnym rokiem będziesz „zbliżał się” do ścisłego centrum. Duże aglomeracje zawsze będą się rozrastać, a młodzi ludzie mieszkający na wsiach będą prze- prowadzać się do nich w celach zarobkowych i naukowych.

Nie potrzeba dużego rozeznania na rynku nieruchomo- ści, aby wiedzieć, że niektóre dzielnice (a nawet osiedla czy konkretne ulice) większych miast są tańsze, a niektóre droższe. Uwarunkowane może to być wieloma czynnikami, np. prestiżem danej okolicy czy wartościami historycznymi. Jeśli jednak nie znasz zbyt dobrze miasta, na którego terenie chciałbyś kupić swoją pierwszą nieruchomość, to polecam ci prześledzić widok interesującej cię dzielnicy w Google Maps. I tak, dla przykładu, jeśli jakieś osiedle znajduje się blisko centrum miasta, otoczone jest stawami i lasami, a do tego w jego pobliżu znajduje się główna trasa wylotowa, to możesz być pewien, że znajdujące się tam mieszkania nie będą należeć do najtańszych. Jednocześnie jednak będziesz mógł być spokojny o to, że kupno nieruchomości w tym rejonie będzie udaną inwestycją – z pewnością spotka się ze sporym zainteresowaniem potencjalnych najemców lub kupujących. Ludzie chcą mieszkać w okolicach parków i la- sów, marzą o tym, żeby mieć ładny widok z okna (a najlepiej balkon z takim widokiem) i jednocześnie mieć dobre połą- czenia komunikacyjne z centrum miasta. Plusów i minusów mieszkania w określonej lokalizacji może być wiele, dlatego warto, abyś je wszystkie przeanalizował i dokonał przemy- ślanego zakupu.

Jako początkującemu inwestorowi polecam ci jednak skupić się na nieco innych lokalizacjach. Głównym motorem napędowym najmu mieszkań w Polsce są nieruchomości znajdujące się tuż przy uniwersytetach i dużych zakładach pracy. I to właśnie w takich okolicach rekomenduję ci szukać swoich pierwszych inwestycji. Tam bowiem zawsze znajdą się studenci i młodzi pracujący, którzy będą poszukiwać pokoi na wynajem.

Musisz jednak zwrócić uwagę na jedną, bardzo istotną kwestię – tę grupę docelową interesują mieszkania znajdu- jące się wyłącznie w bliskim sąsiedztwie uczelni lub miejsca pracy. Bardzo bliskim. Powiem ci nawet dokładnie, czego oczekują: znalezienia lokum w promieniu jednego kilome- tra od wydziału, na którym studiują (czyli maksymalnie 12 minut spacerem) lub z bardzo dobrym dojazdem (w naj- większych polskich miastach).

Jakiś czas temu wraz ze wspólnikiem poszukiwaliśmy narzędzia, które mogłoby pomóc wynajdywać inwestorom takie obszary i zaoszczędzić ogromną ilość czasu. Ale ni- czego takiego nie udało nam się znaleźć. Dlatego też posze- rzyliśmy funkcjonalność Monitera, wyposażając go w bazę map wszystkich większych miast w Polsce i oznaczyliśmy na nich lokalizacje uczelni wyższych. Początkowo chcieli- śmy stworzyć narzędzie, które będzie dostępne tylko dla nas. Stopniowo jednak coraz większe grono naszych part-nerów biznesowych oraz znajomych inwestorów pytało o możliwość skorzystania z niego. Postanowiliśmy więc, że udostępnimy Monitera innym osobom. Dziś narzędzie to jest dostępne również dla ciebie – w każdej chwili możesz wejść na naszą stronę, wpisać dowolny adres i sprawdzić,

czy twoja nieruchomość znajduje się w kilometrowym, tzw. „ciepłym” promieniu uczelni. Czasem średnice takich pól mogą na siebie nachodzić, kiedy w jednej okolicy znajduje się kilka uniwersytetów. I w takim przypadku możesz być pewien, że wyszukiwany przez ciebie adres będzie bardzo

atrakcyjny dla grupy docelowej, jaką są studenci.
Kiedyś kupiłem dwa mieszkania w bliskim sąsiedztwie uczelni wyższych (a przynajmniej tak mi się wydawało).

Dziwiło mnie, dlaczego przed rozpoczęciem roku akade- mickiego bardziej interesowali się ich wynajmem osoby pracujące aniżeli sami studenci. Nie wiedziałem, co może być tego powodem. Kiedy zaprojektowaliśmy Monitera, postanowiłem to sprawdzić. I wówczas zobaczyłem, że oba mieszkania znajdują się poza granicą „ciepłego” ob- szaru. Zaobserwowałem ponadto, gdzie na mapie znajdują się miejsca, w których kilka promieni na siebie nachodzi. I niedługo potem kupiłem mieszkanie w takiej lokalizacji. Wiesz, co się okazało? To była jedna z moich najlepszych inwestycji. Tylko wystawiłem ogłoszenie, a telefony się urywały. To jest właśnie ta lokalizacja, jaką powinien zna- leźć każdy inwestor.

Na co zwracać uwagę w pierwszej kolejności?

Wzorcową nieruchomością – zarówno do wynajmu, jak i dalszej sprzedaży – jest mieszkanie o metrażu od 40 do 60m2, znajdujące się w bloku z wielkiej płyty, na niskim piętrze (winda będzie dodatkowym atutem), w dobrej oko- licy, z zadbaną klatką schodową.

Możesz również sprawdzić położenie mieszkania wzglę- dem stron świata, np. przy pomocy kompasu w telefonie –

najlepsze są nieruchomości w ekspozycji południowo- -wschodniej.

Zaletą będzie również balkon (jego brak to zawsze ar- gument negocjacyjny – mieszkania bez balkonu są nawet do 10% tańsze)5. Układ pokoi w środku mieszkania nie gra aż tak wielkiej roli – i tak będziesz przecież planować ge- neralny remont.

Od czego zatem powinieneś zacząć oglądanie interesu- jącej cię nieruchomości? W pierwszej kolejności powinieneś zwrócić uwagę na okolicę, w której znajduje się mieszkanie. Przeanalizuj następujące elementy:

czy okolica jest spokojna?
czy wieczorem jest bezpiecznie?
jacy ludzie się tam pojawiają?
czy są miejsca parkingowe?
czy jest tam szkoła lub przedszkole (w przypadku miesz-kania pod sprzedaż)/czy jest tam uczelnia (w przypadkumieszkania pod wynajem)?
czy są sklepy spożywcze?W tym celu powinieneś obserwować interesującą cię nierucho- mość o trzech porach dnia: z rana, w ciągu dnia i wieczorem. Ostatecznie możesz przejrzeć okolicę na Google Maps. Dla przykładu – jeśli zauważysz, że przy klatce obok znajduje się 24-godzinny sklep monopolowy, to możesz być pewien, że w tej okolicy wieczorami nie będzie ani spokojnie, ani bezpiecznie.5. Badanie przeprowadzone przez Gratka Nieruchomości w II kwar- tale 2016 roku. [Raport pod linkiem: http://dom.gratka.pl/mate- rialy/Raport_z_rynku_nieruchomosci_II_kwartal_2016.pdf]

Raz prawie kupiłem mieszkanie w bloku, w którym sześć dni w tygodniu wydawane są posiłki dla bezdomnych. I wy- glądało to tak, że bezdomni ustawiali się w długich kolejkach po jedzenie, później siadali pod klatką, rozmawiali, a czasem nawet spali. Dlatego też uważam, że dokładna obserwacja okolicy, w której znajduje się interesująca nas nieruchomość, jest niezbędna, aby nie nadziać się na przypadkowy bubel.

Następnie należy dokładnie obejrzeć blok oraz klatkę. Sprawdź, jak wygląda stan budynku i elewacji. Później przyj- rzyj się klatce i wejdź do środka. I tu – może cię zdziwię – w pierwszej kolejności wcale nie powinieneś skupiać się na jej wyglądzie, lecz na zapachu. Jeśli już na samym wejściu do klatki śmierdzi, to możesz być przekonany o tym, że taka woń skutecznie odstraszy wszystkich twoich potencjalnych najemców. Natomiast nieco gorszy wygląd klatki schodowej nie będzie nikomu aż tak przeszkadzał.

W następnej kolejności powinieneś obejrzeć drzwi do poszczególnych mieszkań. Czy są one nowe? Jeśli chociaż część z nich jest, oznacza to, że coś w tym bloku się zmienia i zmierza w dobrym kierunku, a mieszkańcy dbają o swoją własność. Jednocześnie możesz zwrócić uwagę na wycie- raczki do butów. Z reguły w większości bloków ich nie znaj-dziesz. A tam, gdzie są, to dobrze świadczy o mieszkańcach.

Dlaczego wygląd okolicy, budynku i klatki jest taki ważny? Znam przypadki, w których inwestorzy kupili mieszkanie w obskurnym bloku znajdującym się w niecie- kawej okolicy. Było tanio. Wyremontowali je i wyposażyli niemal luksusowo. I teraz spróbuj sobie wyobrazić sytuację, w której potencjalny kupujący umawia się na obejrzenie takiego mieszkania. Przejeżdża przez to zaniedbane osiedle,

znajduje ten obskurny blok i staje na parkingu wśród starych aut swoim nowym Mercedesem. Jak myślisz, czy taki klient wciąż będzie zainteresowany kupnem twojej nieruchomości? Myślę, że nie muszę odpowiadać na to pytanie.

Często zdarza się, że mieszkania znajdujące się w „złej” okolicy sprzedawane są za niską cenę. Lepiej na takie okazje uważać – dobra cena zawsze z czegoś wynika. Jeśli mamy mieszkanie z problemem prawnym, to jest to problem, z którym możemy sobie poradzić. Ale z nieciekawą okolicą, sąsiadami (tj. patologicznymi rodzinami, alkoholikami) – niestety nie. Są to takie elementy otoczenia, na które nie mamy najmniejszego wpływu.

Jako początkujący inwestor musisz również wiedzieć o tym, że właściciel mieszkania znajdującego się w niecieka- wej okolicy zawsze ma interes, aby tę kwestię „przypudro-wać”. O wielu rzeczach ci nie powie. Dlatego też najlepszym rozwiązaniem jest wypytanie sąsiadów o to, jak im się w tym bloku czy na tym osiedlu mieszka. Sam za każdym razem, kiedy oglądam jakieś nowe mieszkanie, robię wywiad środo- wiskowy i zagaduję sąsiadów. Oczywiście nigdy nie pukam w drzwi obok, tylko idę na wyższe lub niższe piętro. Kiedy zastanę kogoś w domu, witam się i mówię: „Dzień dobry, rozważam zakup mieszkania w tej klatce i zastanawiam się, jak się tutaj mieszka? Czy mogłaby się pani wypowiedzieć?”. Naprawdę często ludzie nie mają problemu z wyrażeniem swojej szczerej opinii – gdyby coś było nie tak, od razu ci o tym powiedzą. Zawsze mówią o wszystkim wprost, bez ogródek.

Kolejna sprawa – zdarzyć się może, że przeglądając ogło- szenia sprzedaży mieszkań natkniesz się na takie oferty,

w których nie będzie podany dokładny adres nieruchomo- ści. Jedyna informacja, jaką będziesz mógł znaleźć w takim ogłoszeniu, to taka, że mieszkanie znajduje się „na rogu takiej i takiej ulicy”. To często sprawka pośredników, którzy celowo ukrywają kwestie związane z niekorzystną loka- lizacją nieruchomości. W tej sytuacji lepiej od razu wejść na Google Street View (funkcja dostępna w mapach Go- ogle) i obejrzeć widok okolicy, w której znajduje się dane mieszkanie.

Tym samym zdradzę ci pewien sekret. Zauważyłem pe- wien wyznacznik, który sugeruje, która dzielnica jest „do- bra”, a która „zła”. Wystarczy, że przy oglądaniu okolicy na Google Street View przyjrzysz się znajdującym się tam samochodom. Jeśli średni wiek aut stojących na parkingach sięga około dwóch, trzech lat (np. Opel Insignia, VW Passat), oznacza to, że w okolicy mieszkają zamożni ludzie. Praw- dopodobnie w środku takiego bloku klatka będzie bardziej zadbana, a mieszkania będą wyższej jakości. Z kolei jeśli w okolicy na miejscach parkingowych stoją starsze samo- chody, to możesz być pewny, że jeszcze trochę czasu minie, zanim na tym osiedlu będzie lepiej.

Pamiętaj, że ludzie zawsze kupują oczami. Nawet jeśli twój potencjalny nabywca zainteresuje się wystawionym przez ciebie ogłoszeniem, to uwierz mi, jeśli przyjedzie na miejsce i zobaczy w okolicy osiedlowych „pijaków”; spojrzy na blok, który będzie obdrapany i zaniedbany, a na wejściu do klatki, w której znajduje się mieszkanie, unosić się będzie nieprzyjemny zapach – to może i wejdzie zobaczyć twoją nieruchomość, ale finalnie jej nie zakupi. Dokładnie to samo tyczy się mieszkań pod wynajem.

Ponadto dość dyskusyjną kwestię stanowi piętro, na któ- rym znajduje się dana nieruchomość. Powszechnie przyjęło się, że nie kupuje się mieszkań na parterze bądź ostatnim piętrze. Rzadko kiedy mówi się z czego to wynika. Otóż mieszkanie na parterze może być podatne na wilgoć z piw- nicy, a lokal na ostatnim piętrze na przeciekający dach. Nie dzieje się to jednak często. Jeśli cena jest atrakcyjna i bie- rze się to pod uwagę, to nie widzę tu większego problemu i zależy to wyłącznie od osobistych doświadczeń każdego człowieka. Sam zawsze mieszkałem na pierwszym piętrze, dlatego też podświadomie obawiam się tego ostatniego. Natomiast ludzie, którzy przez lata mieszkali na najwyż-szych kondygnacjach budynku, chwalą sobie piękne widoki. Trudno więc powiedzieć, jakie mieszkania są „lepsze”, po- nieważ dla każdego będzie to kwestia indywidualna.

Jedynie raz zdarzyła mi się sytuacja, w której uznałem, że to, na jakim piętrze znajduje się mieszkanie, ma bardzo istotne znaczenie. Miałem wówczas okazję kupna naprawdę atrakcyjnej nieruchomości i to w bardzo dobrej cenie, znaj- dującej się na ostatnim, dziesiątym piętrze budynku. Byłem już właściwie zdecydowany na jej zakup, ale coś mnie tknęło, aby zapytać się właścicielki tego mieszkania: „A co będzie, jeśli winda przestanie działać? Trzeba będzie iść aż dziesięć pięter na piechotę?”. Pani odpowiedziała bez mrugnięcia okiem: „Nie, to się nigdy nie zdarzyło”. Po obejrzeniu nieru- chomości wsiadłem do windy i zjechałem na dół, a następnie udałem się do swojego samochodu. To był wieczór, było ciemno – i nagle wszystkie światła na ulicy zgasły. Okazało się, że w całej okolicy wysiadł prąd, i to aż na trzy godziny! Z kupna mieszkania od razu zrezygnowałem.

I po tej sytuacji postanowiłem porozmawiać z innymi in- westorami, które piętra uważają za najlepsze – zarówno jeśli chodzi o kupno mieszkań pod wynajem, jak i pod sprzedaż. Wszyscy byli zgodni co do tego, że nie ma to najmniejszego znaczenia. Jeśli nastąpi jakaś awaria i winda się popsuje – co może zdarzyć się naprawdę sporadycznie – to dla mieszkań- ców raczej nie będzie stanowiło problemu, aby raz przejść się schodami (nieco gorzej oczywiście w przypadku, jeśli akurat niesie się duże zakupy). A jeśli mieszkanie znajduje się na trzecim lub czwartym piętrze starej kamienicy, w której nie ma windy, należy po prostu założyć, że chcemy je wy- nająć studentom lub młodym ludziom pracującym, którzy są w pełni sprawni.

Co ciekawe, wielu inwestorów nie decyduje się na zakup nieruchomości na parterze – ze względu na to, że prze- chodnie mogą zaglądać w okna takiego mieszkania, co jest bardzo niekomfortowe dla lokatorów. Sam jednak nie wi- dzę w tym najmniejszego problemu. Można kupić dymione (matujące) naklejki na szyby, które powodują, że z zewnątrz obraz pokoju staje się niewidoczny, a w środku nie traci się ilości światła, które wpada z zewnątrz. Dzięki temu na- jemcy nie mają poczucia, że siedzą „w norze”, jak to jest np. w przypadku, gdy opuści się rolety. To jest naprawdę dobre rozwiązanie, które niejednokrotnie już zastosowałem w swoich mieszkaniach.

I ostatnia kwestia – oglądając wnętrze interesującej cię nieruchomości, powinieneś sprawdzić instalację elektryczną, jaka się tam znajduje. W tym celu możesz odkręcić jedno z gniazdek i zobaczyć, czy jest ona aluminiowa, czy mie- dziana. Pierwsza jest wadliwa z tego względu, że aluminium

się utlenia, dlatego też przewody mogą się „przepalić”, po- wodując, że prąd przestanie w nich płynąć. Druga natomiast, miedziana, charakteryzuje się świetną przewodnością elek- tryczną i dużą wytrwałością mechaniczną, dzięki czemu może działać bez zastrzeżeń przez wiele lat. Identyfikacja rodzaju instalacji jest prosta: aluminiowa ma kolor srebrny, miedziana – złoty. Lepiej zatem, aby mieszkanie, które planujesz kupić, miało instalację miedzianą. Nie znaczy to jednak, że należy zrezygnować z zakupu nieruchomości, w której znajduje się drugi typ instalacji – i tak przecież będziemy robić generalny remont. Instalacja aluminiowa może jednak stanowić argument negocjacyjny do zbicia ceny. Nie korzystam z tej możliwości zawsze, ale jeżeli bę- dziesz oglądać mieszkanie w starym budownictwie, to jak najbardziej warto taki argument wykorzystać.

Moim zdaniem najlepsze mieszkania to takie, które są brzydkie, stare i unosi się w nich nieprzyjemny zapach. Można w nich łatwo wynegocjować dobrą cenę, a po re- moncie osiągać naprawdę wysokie zyski. Za najgorsze nie- ruchomości uważam natomiast takie, które są świeżo po remoncie lub których właściciele upierają się, że dopiero co zakończyli prowadzić prace remontowe, a w rzeczywistości widzimy, że wszystko nadaje się do skucia. To przekreśla jakiekolwiek pole do negocjacji ceny – i powiem ci szczerze, w ogóle nie warto zaprzątać sobie takimi ofertami głowy.

Zadaniem każdego inwestora jest znalezienie jak naj- lepszej okazji. Ludzie, którzy szukają mieszkania dla siebie, zazwyczaj biorą kredyt na całe życie i znacznie przepła- cają. Kupują nieruchomości, które są odnowione i wizual- nie „ładne”, aby nie tracić czasu i nerwów na remont. Dla

inwestora natomiast im gorszy stan, tym lepszy – i tak przecież wszystko trzeba zrobić od zera. Dla nas najlepsze są mieszkania do generalnego remontu.

Jaki układ mieszkania jest najlepszy?

To wszystko zależy od tego, czy poszukujesz mieszkania pod sprzedaż, czy pod wynajem.

W pierwszym przypadku liczyć się będzie przede wszyst- kim wysoki standard. O atrakcyjności takiej nieruchomości świadczyć będą głównie dwa elementy: kuchnia i łazienka. Dlatego też remont mieszkania pod sprzedaż będzie robiło się pod zupełnie innym kątem, aniżeli pod wynajem.

W tym drugim przypadku bowiem najważniejszą kwestię będzie stanowiło maksymalne wykorzystanie przestrzeni mieszkania poprzez „przesunięcie” układu ścian tak, aby utworzyć w nim jak największą liczbę pokoi. Tutaj najważ- niejszą rolę odgrywać będzie funkcjonalność.

Zarówno w mieszkaniu pod sprzedaż, jak i pod wynajem, układ ścian powinien być prosty: od głównego przedpokoju czy korytarza rozchodzą się poszczególne pomieszczenia. Czasem może się jednak zdarzyć tak, że pokoje będą małe, a przedpokój bardzo duży, a w dodatku zabudowany głębo- kimi szafami. Jeśli chcielibyśmy takie mieszkanie sprzedać, z pewnością potencjalni kupcy docenią wartość pojemnej szafy znajdującej się w przedpokoju. Jeśli natomiast zamie- rzalibyśmy taką nieruchomość przygotować pod wynajem, to przestrzeń, jaką taka szafa zajmuje, znacznie lepiej wy- korzystać na powiększenie poszczególnych pokoi.

Istotną kwestię stanowi także łazienka. W blokach z wiel- kiej płyty najczęściej nie posiada ona okien. W kamienicach

bywa różnie. Jeśli chodzi o mieszkanie pod wynajem, to najlepiej, aby toaleta i łazienka były oddzielnymi pomiesz- czeniami – ze względu na większą przepustowość. Nato-miast w przypadku mieszkania pod sprzedaż lepiej w ten układ nie ingerować i zostawić tak, jak jest – albo oddzielnie, albo łącznie.

Jak już wspominałem, w mieszkaniu pod wynajem po- winieneś kreatywnie i maksymalnie wykorzystać całą prze- strzeń. Załóżmy, że kupiłeś mieszkanie wielkości 80m2, które składa się z przedpokoju, trzech dużych pokoi i jednej łazienki. Aby zwiększyć atrakcyjność takiej nieruchomości, możesz utworzyć z każdego pokoju małe kawalerki. Cie-kawe rozwiązanie, prawda? Oczywiście twoim zmartwie- niem będzie wydzielenie odrębnych łazienek i utworzenie odpływów – bo doprowadzić wodę można wszędzie, ale odpływać musi ona wyłącznie w dół. Z tym jednak można so- bie poradzić i zakupić specjalne młynki do WC. Na wszystko można znaleźć jakieś rozwiązanie, dlatego też ważne jest, abyś wybrał pojętną i dobrze zorganizowaną ekipę remon- tową, która w takich przypadkach będzie potrafiła ci dobrze doradzić (o tym więcej przeczytasz w rozdziale 2.1.).

Znajdujący się w mieszkaniu pokój przechodni z reguły oznacza stratę metrażu (bo raczej nikt nie wynajmie takiego pomieszczenia), chyba że będzie dało się wydzielić z niego przestrzeń w taki sposób, by powstał osobny pokój z oknem i korytarz łączący dwa pokoje. Jeśli więc przejście przez pokój przejściowy jest z dala od okna, to z reguły jest to wykonalne, ale spotkałem się też z układami, gdzie przejście było przy samym oknie, a ściany w mieszkaniu były nośne, więc sprawy się komplikowały.

Dlaczego dzielę się z tobą tymi radami? Abyś oglądając mieszkanie zawsze szukał najprostszych rozwiązań i starał się myśleć nieszablonowo. Uważam, że kiepską inwestycją jest zakup mieszkania trzypokojowego, wyremontowanie go i wynajęcie tylko tych trzech pokoi. To niewykorzystany potencjał! Powiedzmy, że zarobisz na takiej nieruchomo-ści 2100 złotych miesięcznie (zakładając, że twój czynsz wynosić będzie 700 złotych za jeden pokój). A mieszkania o podobnym metrażu możesz podzielić na pięć pokoi i otrzy-mywać miesięcznie dochodu z najmu 3 500 złotych! Bardzo często inwestorzy nie zastanawiają się nad tym, czy w danej nieruchomości można utworzyć więcej pokoi, a dzięki temu osiągać większe zyski. A zmiana aranżacji mieszkania wcale nie jest zadaniem skomplikowanym – często wystarczy po prostu przesunąć lub postawić jakąś ściankę.

Jedynie w nieruchomości, która ma mało okien, może być trudno o wydzielenie większej liczby pokoi pod wynajem. Jednak i w takiej sytuacji można sobie poradzić. Czasem da się wymienić okno na takie, aby była możliwość podzielenia go na pół dla każdego pokoju. Istnieje błędne przekonanie (i ja sam bardzo długo w to wierzyłem), że wymiana okien wiąże się z ogromnym kosztem i lepiej jest takiego roz- wiązania uniknąć. A to nieprawda. Dla przykładu, ostatnio zapłaciłem za wymianę dwóch dużych okien, w tym jednego balkonowego, łącznie z robocizną 1 200 złotych. Czy to duża kwota? Dlatego też widząc potencjał w jakimś mieszkaniu, które można by było przerobić na więcej pokoi, zorien- towałbym się najpierw, ile kosztowałaby wymiana okien, aby np. jedno duże podzielić na dwa mniejsze. Dzięki temu zyskałbym możliwość utworzenia większej liczby pokoi. Co

ważne jednak, zawsze należy zachować kolorystykę oraz układ okien w budynku. Pamiętaj więc:

Nie działaj według utartych schematów. Układ każdego mieszkania możesz przerobić tak, aby w przyszłości przynosiło ci ono nawet dwukrotnie większe zyski!

A czy pamiętasz, jak wspominałem ci o wyszukiwaniu mieszkań za pomocą Monitera? To narzędzie nie tylko ułatwi ci znalezienie nieruchomości w odpowiedniej lokalizacji, ale także pomoże w nauce, w jaki sposób można podzielić przestrzeń w mieszkaniach o różnych metrażach tak, aby utworzyć w nich jak największą liczbę pokoi.

Przygotowałem dla ciebie dodatkowe przykłady aranżacji różnych wariantów mieszkań. Dostęp uzyskasz bezpłatnie wchodząc na stronę: moniter.pl/ksiazka/cwiczenia

Jak wyliczyć, czy inwestycja się opłaca?

Na oferty mieszkań warto patrzeć pod każdym kątem: sprze- daży, wynajmu oraz podnajmu. Sam na początku popeł- niłem błąd i nastawiony byłem wyłącznie na znalezienie nieruchomości pod wynajem – poszukiwałem mieszkań pięciopokojowych (lub dających przerobić się na taki układ),

page53image119037664

nie zwracając w ogóle uwagi na potencjał zakupowy innych nieruchomości. Warto już od początku uczyć się rynku i po- szukiwać różnych kierunków inwestycji.

KUPNO MIESZKANIA POD SPRZEDAŻ

Ta opcja umożliwi ci otrzymywanie jednorazowych „za- strzyków” gotówki za przeprowadzone transakcje. Jeśli za- tem twoim celem jest szybkie pomnożenie kapitału, a nie wykorzystanie zdolności kredytowej i pasywne zarabianie na wynajmie, to zakup nieruchomości w celu jej dalszej od- sprzedaży jest dla ciebie idealnym rozwiązaniem. Chciałbym ci jednak uświadomić, że bardzo trudno jest przewidzieć, kiedy pojawią się korzystne okazje sprzedaży takich miesz- kań oraz kiedy będzie zainteresowanie na ich kupno. To nie jest tak, że pójdziesz do sklepu, kupisz bułki za 2 złote, obsypiesz je makiem i na następny dzień sprzedasz za 2,50 złotych. To proces znacznie bardziej skomplikowany i obarczony pewnym ryzykiem (np. zamrożenia kapitału do momentu sprzedania mieszkania). Jeśli zatem rozważasz opcję kupna nieruchomości pod sprzedaż, to koniecznie zadaj sobie najpierw kilka pytań:

czy stać mnie na taki proces?
co zrobię w przypadku, jeśli nie będę mógł znaleźć przezdłuższy czas kupca na takie mieszkanie?
czy nie lepiej zainwestować pieniądze w coś, co będziedawało mi stały, miesięczny dochód?Aby ci to lepiej uzmysłowić, posłużę się pewną historią. Znam osobę, która od trzech lat zajmuje się wyłącznie kup- nem i sprzedażą mieszkań. Podniosła swój dotychczasowy

poziom życia, ale wciąż pracuje na etacie, a po godzinach szuka nieruchomości pod sprzedaż. Jak myślisz, na jakim etapie znalazłaby się ta osoba po trzech latach wykorzysty-wania swojej zdolności kredytowej i otrzymywania stałych dochodów z najmu? Czy jej sytuacja nie byłaby korzyst- niejsza? Może mogłaby odejść z pracy lub znaleźć sobie inne, przynoszące jej przyjemność zajęcie? Pozostawiam te pytania pod twoją osobistą rozwagę. Oczywiście możesz się ze mną nie zgadzać. Sam tak naprawdę nie znam osoby, która straciłaby na kupieniu, wyremontowaniu i sprzedaży mieszkania. To się po prostu nie zdarza. Czasem jednak znalezienie kupca może trwać miesiącami, a to wystawia ciebie i twój portfel na ogromne ryzyko.

KUPNO MIESZKANIA POD WYNAJEM

Jak już wspominałem, uważam, że kupno mieszkania pod wynajem oraz maksymalne wykorzystanie jego przestrzeni na wydzielenie pokoi stanowi najbardziej zyskowną i naj-bezpieczniejszą opcję inwestycji dla początkującego inwe- stora. Dlaczego? Zawsze znajdzie się więcej osób chętnych do wynajmu, aniżeli do kupna mieszkania. Znacznie łatwiej jest znaleźć lokatora niż kupca. Poza tym najemcy podpisują z tobą długoterminowe umowy, dzięki czemu pieniądze

„pracują” dla ciebie w każdym kolejnym miesiącu, a ty nie musisz się niczym przejmować.

Załóżmy, że kupiłeś mieszkanie pięciopokojowe i za- ciągnąłeś kredyt w wysokości 250000 złotych, czyli rata miesięczna wynosi cię 1200 złotych. Czynsz do spółdzielni to dla ciebie koszt miesięczny około 500 złotych. Musisz więc być przygotowany na opłaty miesięczne w łącznej

wysokości 1 700 złotych. Posiadasz pięć pokoi, a więc masz pięciu najemców, którzy ci płacą – każdy po 700 złotych za miesiąc. Przekalkulujmy zatem twój zysk: każdego miesiąca otrzymujesz 3500 złotych, przy czym ponosisz koszty wy- sokości 1700 złotych. Pozostaje ci 1800 złotych. To więcej, niż wynosi płaca minimalna na umowie o pracę w 2017 roku.

Pamiętasz, jak wspominałem w poprzednim podroz- dziale o amortyzacji nieruchomości? Jeśli kupiłeś mieszkanie na rynku wtórnym i jest ono użytkowane minimum pięć lat, możesz skorzystać z indywidualnej stawki amortyzacji i wpisać nawet 10% wartości mieszkania w koszty. Ozna- cza to, że jeśli mieszkanie kosztowało cię 250000 złotych i włożyłeś w jego remont 30 000 złotych, to nieruchomość ta warta jest łącznie 280 000 złotych i rocznie traci 10% swojej wartości. Na papierze będziesz miał 2300 złotych kosztów miesięcznie, więc od kwoty przychodu nie zapłacisz podatku.

Jeżeli chcesz więcej dowiedzieć się na ten temat, polecam ci zapoznać się z aktualnymi materiałami przygotowanymi specjalnie dla czytelników na stronie: moniter.pl/ksiazka/ cwiczenia

PODNAJEM

Ta opcja polega na tym, że znajdujemy nieruchomość, którą ktoś chce wynająć w całości, ponieważ np. zamierza odpo- cząć od ciągłego zajmowania się mieszkaniem. W tym przy- padku proponujemy właścicielowi takiej nieruchomości, że ją od niego „weźmiemy” i za jego zgodą wynajmiemy dalej. Możemy przeprowadzić remont oraz zająć się optymalizacją i maksymalizacją przestrzeni takiego mieszkania, tj. podzie- lić je na pokoje. Właściciel otrzymuje od nas miesięcznie

ustaloną kwotę, a przy tym w ogóle nie zajmuje się zarzą- dzaniem nieruchomością – ten obowiązek należy wyłącznie do nas. Uważam, że podnajem jest korzystną i bezpieczną możliwością zarobku dla początkujących inwestorów.

•

Oto 3 najpowszechniejsze sposoby podnajmu: Mieszkanie małe. Powiedzmy, że czteropokojowe. Wła- ściciel chce otrzymywać za nie miesięcznie 1600 zło- tych. Jeśli każdy pokój wynajmiesz za 700 złotych, twój miesięczny przychód wyniesie 2800 złotych. Po odję- ciu wszystkich kosztów, w tym zapłaty dla właściciela, zyskujesz minimum 1200 złotych miesięcznie. Zazwy- czaj nie musisz wiele inwestować w takie mieszkanie

– wystarczy, że kupisz meble z Ikei. A często właściciel godzi się sam ponieść taki koszt. On również na tym wiele zyskuje – nie musi zajmować się mieszkaniem i poszukiwaniem najemców. Od tego ma nas. Możemy podpisać z nim umowę nawet na pięć lat. I wtedy warto negocjować warunki. Szczególnie, jeśli jest to tzw. „mar- twy sezon”, kiedy nie ma większego zainteresowania wynajmem.

Mieszkanie duże. Liczące 100–200m2. Trzeba je po- dzielić ściankami, dorobić łazienkę, umeblować. Skala remontu jest zatem duża, więc i koszty będą większe. Umeblowanie jednego pokoju (z home stagingiem6) wy- niesie cię jakieś 1 000 – 1 300 złotych. Jeżeli mamy takich pokoi dziesięć, to łącznie będzie nas to kosztowało ok. 13000 złotych. Dołożenie ścianek, dorobienie łazienki,

6. Home staging to przygotowanie nieruchomości pod względem wizualnym i funkcjonalnym do sprzedaży lub wynajmu.

•

zakup lamp, gniazdek i innych tego typu elementów – to jest kolejnych kilkanaście tysięcy złotych. Finalnie cał- kowity koszt remontu może nas wynieść nawet 30000 czy 40000 złotych. Ale takie mieszkanie jest później bardzo zyskowne, dlatego że wynajem dużego metrażu jest z reguły dość tani. Jeżeli mamy aż dziesięć pokoi, możemy każdy z nich wynająć za średnią cenę 700 zło- tych. Miesięcznie dochód z takiego mieszkania może więc wynieść 7000 złotych, a po odjęciu czynszu dla właści- ciela pozostanie nam ok. 4000–5000 złotych. Koszt remontu zwróci się nam mniej więcej po połowie roku.

• Duże mieszkanie do generalnego remontu. I tu posłużę się własnym przykładem – wynajmuję mieszkanie w ka- mienicy o metrażu ok. 140 m2, które podzieliłem na dzie-sięć pokoi. W mieszkaniu znajdował się tylko gaz, nie było ogrzewania, trzeba było wymienić okna, wykonać remont łazienki oraz kuchni i umeblować każdy pokój. Koszt takiego remontu wyniósł mnie 80000 złotych. Miesięczna opłata dla właściciela to koszt 1 000 złotych. Co ciekawe, chciałem tę nieruchomość od niego kupić, ale nie zgodził się na taką możliwość, mimo że mieszkanie stało już 3 lata puste! Koszt najmu jednego pokoju to średnio 700 złotych, czyli łącznie za mieszkanie otrzy- muję miesięcznie 7000 złotych. Po odjęciu opłaty dla właściciela zyskuję 6 000 złotych każdego miesiąca. Koszt remontu zwrócił mi się w nieco ponad rok.

3. Jak wygląda proces zakupu mieszkania?

Jeśli znajdziesz interesującą cię ofertę mieszkania na sprze- daż, pierwsze co powinieneś zrobić, to zadzwonić do właści- ciela tej nieruchomości i dowiedzieć się od kiedy mieszkanie jest dostępne do wprowadzki.

Bywają bowiem oferty od osób prywatnych, które są tzw. „próbnym balonem”. Wypuszczają go tylko po to, by zobaczyć, co się stanie – czy znajdą się zainteresowani do zakupu w takiej cenie, jaką proponują. W praktyce jednak mają zamiar sprzedać mieszkanie dopiero za trzy miesiące albo jeszcze później. I w takim przypadku, jeśli uznasz, że nieruchomość będzie warta zakupu, powinieneś zanotować sobie kontakt do sprzedającego i na bieżąco przypominać mu, że jesteś zainteresowany kupnem oraz pytać, czy to już ten moment, w którym gotowy jest sprzedać swoje mieszkanie. Co ważne, nie opłaca ci się jechać i oglądać tej nieruchomości dopóty, dopóki właściciele nie zadeklarują się, że są gotowi na sprzedaż (wyjątkiem będzie jedynie sytuacja, w której bę- dziesz starał się zaciągnąć kredyt). Z doświadczenia jednak wiem, że negocjacje z takimi właścicielami są trudne – osoby te nie czują żadnej presji, nie spieszy im się ze sprzedażą, dlatego oczekiwanie na takie mieszkanie może trwać nawet przysłowiowe „wieki”.

Gdy już znajdziesz interesującą cię ofertę nieruchomo- ści, umów się na jej oglądanie. Kiedy będziesz na miejscu, poproś właściciela o to, aby sam cię oprowadził. Być może opowie ci o ewentualnych wadach tego mieszkania. Istotne jest to, aby zbudować ciepłe relacje, zanim przystąpimy do negocjacji ceny. Dobrze jest rozpocząć pytaniem typu: „A tak realnie, to za ile by pan sprzedał?” oraz „Z ciekawości, jak szacował pan wartość mieszkania?”. Te dwa pytania dadzą ci możliwość zbicia ceny jeszcze bez podawania jakichkolwiek argumentów (że np. mieszkanie ma ekspozycję północną czy nie posiada balkonu). I moja dobra rada:

Nigdy nie zaczynaj rozmowy
od tego, że coś ci się w mieszka niu nie podoba. Najgorszą rzeczą, jaką możesz zrobić, to wejść
i zacząć na nie narzekać!

Ludzie traktują swoje mieszkania bardzo sentymentalnie i źle cię odbiorą, jeśli wypowiesz jakiekolwiek negatywne słowa na temat ich własności już na samym wstępie. Zawsze się tego wystrzegaj. Jeśli faktycznie zauważyłeś jakieś wady w nieruchomości, użyj tego jako argumentu negocjacyjnego dopiero wtedy, kiedy zaczniecie rozmawiać o cenie.

W przypadku, jeśli właściciel nie będzie chciał obniżyć swojej propozycji ceny, powinieneś zapytać się o powód: „Co ma wpływ na taką cenę?”. Raz zdarzyła mi się sytuacja, kiedy

page60image119092016

właścicielka mieszkania była przekonana, że wraz z kupnem jej posiadłości będę chciał zachować meble, przez co sama musiałaby kupić inne do swojego nowego mieszkania. Tym samym obliczyła, że wartość wyposażenia, które mi pozo- stawi, wynosić będzie 7000 złotych. Kiedy powiedziałem jej, że chętnie oddam jej meble – obniżyła cenę mieszkania o tę kwotę.

I tu przechodzimy do kolejnego tematu – zawsze powi- nieneś pytać się właściciela o to, co chce zostawić w miesz- kaniu, a co zabrać? A przede wszystkim: czy chce zostawić meble? Jak widzisz, to również może pomóc ci w negocjacji ceny. Sam zawsze od razu informuję właściciela o tym, że i tak prawdopodobnie będę musiał wszystkie meble wy-nieść lub sprzedać, ponieważ zamierzam zrobić generalny remont. Dzięki temu otwierasz sobie możliwość negocjacji ceny – albo właściciel obniży proponowaną przez siebie kwotę i ty sam zajmiesz się wynoszeniem mebli, albo on sam zobowiąże się do ich wyniesienia.

Techniki negocjacji nie są jednak głównym tematem tego rozdziału. Więcej aktualnych informacji temu poświęconych przygotowałem dla ciebie na stronie: moniter.pl/ksiazka/ cwiczenia

Załóżmy zatem, że udało ci się wynegocjować dobrą cenę interesującego cię mieszkania. Co dalej?

1. Sprawdź, czy mieszkanie nie ma obciążeń/wad prawnych
W tym celu warto zajrzeć do księgi wieczystej, a dokładnie do działów III i IV. Oba powinny być czyste. Dodatkowo dobrze jest sprawdzić właściciela po peselu w dziale II – szczególnie

w przypadku, gdy będziesz wpłacał zadatek na mieszkanie na podstawie umowy cywilno-prawnej, a nie przedwstępnej notarialnej (więcej o różnicach obu tych umów przeczy-tasz w poniższym podpunkcie). Poszukiwanie informacji w księdze wieczystej nie jest trudne i możesz to zrobić sa- modzielnie. Wystarczy, że wejdziesz na stronę: moniter.pl/ ksiazka/cwiczenia/kw

Możesz również poprosić o pomoc swojego pośrednika. Jeśli pojawią się jakiekolwiek zapisy w księdze wieczystej, oznacza to, że nieruchomość może mieć jakieś problemy prawne, dlatego nigdy nie decyduj się na zakup takiego mieszkania, dopóki nie wypowie się w tej sprawie notariusz.

2. Podpisz umowę przedwstępną

Może zostać podpisana w formie aktu notarialnego, ale nie musi (możesz przygotować ją sam). Rekomenduję jednak zawrzeć ją przy udziale notariusza – dzięki temu otrzymasz prawną gwarancję tego, że mieszkanie faktycznie zostanie tobie sprzedane, a w przypadku, gdyby właściciel się wycofał – daje ci możliwość ubiegania się przed sądem o swoje prawa.

Jeśli akurat nie będziesz miał możliwości umówienia notariusza – po prostu wydrukuj taką umowę i weź ją ze sobą na spotkanie z właścicielami nieruchomości. Ustalcie wspólnie wysokość zadatku – zazwyczaj powinien on wy- nosić ok. 2 000 złotych. Jeśli natomiast będziesz podpisywał z właścicielem umowę rezerwacyjną notarialną, to zadatek może być wyższy i wynosić od 5 000 do 10 000 złotych lub 10% wartości mieszkania. Istotą zadatku jest to, że jeśli kupujący wycofa się z transakcji, to sprzedający zatrzymuje całą kwotę dla siebie. W sytuacji odwrotnej zaś sprzedający

będzie zobowiązany do wypłaty niedoszłemu nabywcy za- datku w podwójnej jego wysokości.

Z reguły celem umowy przedwstępnej jest zarezerwo- wanie mieszkania na czas uzyskania kredytu przed pod- pisaniem notarialnego aktu zakupu. Jeśli planujesz kupić mieszkanie na kredyt, musisz koniecznie pamiętać o tym, aby w umowie przedwstępnej określić wystarczający ter- min podpisania ostatecznej umowy w formie aktu nota-rialnego – zależnie od tego, ile trwać będzie uzyskanie kredytu. Czasem może to być tylko kilka tygodni, innym razem nawet kilka miesięcy. W tym przypadku powinieneś od razu po podpisaniu umowy przedwstępnej udać się do swojego doradcy kredytowego i ustalić wszystkie warunki uzyskania kredytu.

Jeśli natomiast zamierzasz kupić mieszkanie za gotówkę, podpisz ze sprzedającym umowę przedwstępną na czas uzyskania przez niego niezbędnych zaświadczeń i umów notariusza za dwa lub trzy dni (tyle mniej więcej czeka się w urzędach bądź spółdzielniach na wydanie zaświadczeń).

3. Podpisz akt notarialny

Po podpisaniu umowy kredytowej lub uzyskaniu zaświad- czeń od sprzedającego pora podpisać ostateczną umowę zakupu w formie aktu notarialnego. Oto lista dokumentów potrzebna do bezpiecznego przeprowadzenia transakcji:

• wypis oryginalny z księgi wieczystej, wydrukowany przez notariusza. Jak już wspominałem, działy III i IV muszą być czyste. W przypadku jeśli kupujemy mieszkanie, które nie ma księgi wieczystej (jest to np. spółdzielcze prawo do lokalu), wystarczy zaświadczenie ze spółdzielni o braku

zaległości – wówczas również możemy być pewni, że

mieszkanie nie ma żadnych wad prawnych;
• zaświadczenie z urzędu miasta o braku zameldowania osób – dokument ten wymagany jest przez notariusza,

ale tak naprawdę nie ma mocy prawnej (nie daje żad- nego prawa osobie zameldowanej do mieszkania pod tym adresem). Dlatego też nie należy się tym martwić w przypadku inwestycji w nieruchomość pod wynajem. Co innego, jeśli zamierzasz kupić mieszkanie pod sprze- daż – jeżeli będzie w nim zameldowana jakaś osoba, to potencjalny kupujący może mieć spore wątpliwości;

Raz miałem taką sytuację,
że po półtora roku od zakupu mieszkania otrzymałem
pismo ze spółdzielni w sprawie rozliczenia opłat za ogrzewanie. Okazało się, że jest aż 3 000 złotych niedopłaty z tego tytułu. Sprzedający prawdopodobnie
o tym nie wiedzieli – płacili tzw. „zerową” zaliczkę za ogrzewanie. Gdybym przy

page64image118548432

zakupie tej nieruchomości poprosił o zaświadczenie,
które wykazałoby, że nie
ma żadnych zaległości, ale zaliczka przez ostatnich kilka miesięcy wynosiła 0 złotych,
to już bym wiedział, że będzie jakaś niedopłata. A tak sam musiałem dochodzić tego, aby poprzedni właściciele zwrócili mi pieniądze. Tylko jak miałem je odzyskać, jeśli nie chcieli

ze mną dyskutować? Mogłem
to zrobić wyłącznie drogą sądową. Musiałem udowodnić, że celowo nie płacili zaliczek na ogrzewanie, mimo że z niego korzystali. Jak uchronić się przed taką sytuacją? Po pierwsze, jak już wspomniałem – poprosić

o wypis zaliczek z ostatnich
6 miesięcy. Po drugie – spisać stan liczników (podzielników) podczas podpisywania protokołu zdawczoodbiorczego. Dzięki temu będzie można porównać, ile np. ciepłej wody zużył poprzedni właściciel i wykorzystać to
przy ewentualnej dyskusji. Mieszkanie, o którym wspomniałem w tej historii, kupiłem pod koniec sezonu grzewczego i bardzo żałuję,
że nie spisałem stanu liczników. Przy każdym kolejnym zakupie pamiętam o tym, aby spisać stan liczników i uzyskać informacje
o wysokości opłaconych zaliczek.

• zaświadczenie o niezaleganiu z opłatami w spółdzielni lub wspólnocie mieszkaniowej, koniecznie z wypisem

zaliczek, jakie były wpłacane przez ostatnie 6 miesięcy

na wodę i ogrzewanie;

pisemny druk o wysokości opłat do wspólnoty – są toinformacje o funduszu remontowym i opłatach za użyt-kowanie części wspólnych;
akt notarialny potwierdzający własność nabywanegolokalu – jest to forma umowy zastrzeżona pod rygorem nieważności – to ona przenosi prawa z poprzedniego właściciela na nowego. Oznacza to, że zawarcie umowy w każdej innej formie – ustnej czy zwykłej pisemnej – jest niewystarczające, aby stać się właścicielem miesz- kania. Akt notarialny to najważniejszy dokument całej transakcji.4. Odbierz nieruchomość i dokończ formalnościPo podpisaniu aktu notarialnego następuje przekazanie kompletu kluczy do mieszkania. I tu moja rada (jeśli wolisz dmuchać na zimne) – warto wymienić zamek w drzwiach, aby mieć pewność, że nikt do tego mieszkania nie wróci. Możesz umówić się ze sprzedającym tak, że spotkacie się jeszcze przed podpisaniem aktu notarialnego – on pokaże ci zaświadczenie o braku zameldowania osób, a ty wymienisz zamki, oddasz mu komplet kluczy i dopiero wtedy razem pojedziecie do notariusza, gdzie nastąpi przekazanie no- wego kompletu kluczy. Lepiej, żeby nie okazało się, że ktoś mieszka w tej nieruchomości – sam tego nie doświadczyłem, ale słyszałem o takim przypadku.Notariusz odpowiedzialny jest za złożenie wniosku do sądu z informacją o zmianie właściciela. W przypadku zakupu mieszkania na kredyt sam możesz wykonać wpis

hipoteczny banku. (jest to nieco tańsza opcja), ale znacznie wygodniej jest również zrobić to u notariusza.

Oprócz tego po podpisaniu aktu notarialnego potwier- dzającego własność nabywanego lokalu masz dwa tygodnie na to, aby udać się do urzędu miasta jako nowy nabywca w celu wyliczenia podatku od nieruchomości. Jeśli zaku- piliśmy mieszkanie w bardzo okazyjnej cenie, to warto udokumentować fotograficznie jego stan (jeśli faktycznie jest kiepski), w razie gdyby Urząd Skarbowy chciał pod- ważyć kwotę transakcji. Fotografie wykonane w tym celu powinieneś oczywiście zachować. Urząd Skarbowy może podważyć wartości nieruchomości w okresie pięciu lat od daty jej zakupu, dlatego po jakimś czasie może być ciężko udowodnić, że mieszkanie faktycznie nadawało się do ge-neralnego remontu.

I ostatnia sprawa – konieczne jest ubezpieczenie miesz- kania. Po zakupie każdej nieruchomości od razu ją ubezpie- czam. Zalanie, pożar, ubezpieczenie odpowiedzialności cy-wilnej (koszt ok. 200 – 300 złotych na rok). Dodatkowo sam jestem ubezpieczony i wymagam tego od mojej ekipy remon- towej (o czym przeczytasz w kolejnym rozdziale tej książki).

Rozdział II

Po zakupie pierwszej nieruchomości

1. Znajdź ekipę remontową

Zdecydowanie najlepszym sposobem na znalezienie ekipy remontowej jest przeprowadzenie castingu. Tego sposobu nauczyłem się na szkoleniu u Mateusza Brejty i jeśli tylko będziesz miał okazję, szczerze polecam ci się na nie wybrać. Dowiedziałem się na nim znacznie więcej na temat wyboru dobrych budowlańców i przeprowadzania remontu, a to, co przedstawię poniżej, to jedynie namiastka tej wiedzy.

Casting na ekipę remontową powinieneś przeprowadzić w następujący sposób:

1. Wystaw ofertę swojego remontu na portalu Oferia.pl. Opisz dokładnie, co musisz wyremontować w swojej nieruchomości.

2. Porównajcenyiwykluczdwieskrajnepropozycje–naj- tańszą i najdroższą.

3. Zadzwoń do ekip remontowych i zapytaj, czy prowadzą w tym czasie jakieś prace. Jeśli nie – to niekoniecznie dobrze świadczy o robotnikach z tej firmy, poza tym nie daje ci to możliwości sprawdzenia, jak pracują. Jeśli tak – umów się z nimi na obejrzenie remontu, który właśnie prowadzą, na konkretną godzinę.

4. Pojedź i zobacz pracę ekip remontowych. Ale zrób to godzinę wcześniej niż się umawiałeś. Następnie przeana-

lizuj: czy robotnicy pracują solidnie? Czy pozostawiają po sobie porządek? Czy nie piją piwa bądź nie wychodzą na papierosa w czasie pracy? Właśnie po to powinieneś przyjechać szybciej, aby zobaczyć, jak faktycznie dana ekipa pracuje – bez specjalnego przygotowania się na twoją wizytę.

5. Wybierz ekipę, która ci się najbardziej spodobała i od- powiada ci cenowo.

Musisz także dowiedzieć się, czy wybrana przez ciebie firma remontowa posiada ubezpieczenie OC. To bardzo istotna kwestia. Nie współpracuję z ekipami, które nie mają wyku- pionej polisy ubezpieczeniowej i tobie radzę również tego nie robić. Bardzo ważne jest, abyś korzystał z usług wyłącznie zaufanych ludzi i niwelował wszelkie ryzyko niepowodzeń. Ponadto warto, abyś sam ubezpieczył mieszkanie w czasie remontu, a także wykupił ubezpieczenie OC.

Załóżmy zatem, że wybrałeś swoich robotników. Po- doba ci się to, jak pracują, są przystępni cenowo i posia- dają ubezpieczenie OC. Ale dopiero teraz zaczyna się wasza współpraca, dlatego powinieneś podpisać z nimi umowę, w której konkretnie ustalicie etapy remontu. Powinieneś też nauczyć się kontrolować ich działania. Najlepiej, abyś pod koniec każdego tygodnia przyjeżdżał i oglądał postępy. Rób zawsze dokumentację fotograficzną i analizuj, jak posuwają się prace. Budowlańcy widzą wtedy, że ich skrupulatnie pilnujesz i muszą wykonać swoje zadania tak, aby zmieścić się w terminie określonym w umowie.

Lepiej, abyś znalazł robotników, którzy będą dobrze wy- konywać swoją pracę. Nie ma nic gorszego, niż stanie nad

swoją ekipą remontową i mówienie jej za każdym razem, co ma robić, bo sama tego nie wie. Inaczej taki remont będzie trwał wieczność! Dlatego, jak już wspomniałem, na początku trzeba określić konkretny plan współpracy. A także ustalić kary umowne w przypadku niedotrzymania jakiegokolwiek terminu. 1% za każdy dzień zwłoki. To będzie działać na robotników mobilizująco – jeśli będą mieli jakieś opóźnienie, pozostaną kilka dni po godzinach, byle dotrzymać terminu. Jednak doświadczone ekipy remontowe same proponują, co do kiedy zostanie zrobione i potrafią przewidzieć, ile czasu zajmie im realizacja danego etapu.

Powiem ci szczerze, że po remoncie swojej pierwszej nieruchomości zastanawiałem się poważnie nad zmianą ekipy budowlanej. Robotnicy pracowali dobrze, ale nasza współpraca nie do końca mnie satysfakcjonowała. Zaryzy- kowałem i przy kolejnej inwestycji podjąłem decyzję o po- szukaniu innej firmy. To był bardzo trafny wybór. Opiszę ci pokrótce, dlaczego tak postąpiłem.

Pierwsza ekipa remontowa była bardzo czasochłonna. Dzwoniła do mnie dopytać się o każdą, nawet najmniej istotną sprawę. Oprócz tego miała taki sposób pracy, że nie kupowała materiałów na zapas, tylko jak czegoś zabrakło, podejmowała decyzję o wysłaniu jednego z robotników do sklepu.

Jeśli często przebywasz w marketach budowlanych, szczególnie w godzinach roboczych, to zapewne znasz ten widok. W kolejkach do kas stoi po dziesięciu budowlańców, którzy kupują dosłownie po jednej rzeczy: jeden silikon, jedno wiadro farby bądź kilka śrubek. I jak myślisz, skąd ci robotnicy przyjechali? Oczywiście, że prosto z budowy.

Stracili godzinę na to, aby przyjechać do sklepu, kupić jedną rzecz i wrócić na miejsce pracy. Specjalnie w tym celu wydali pieniądze na paliwo.

I moja pierwsza ekipa remontowa miała właśnie taki nawyk – po wszystko jechała do sklepu. Praca ciągnęła się dość długo, bo robotnicy potrafili wybierać się na zakupy do marketu nawet kilka razy w ciągu jednego dnia. Skąd to wiem? Bo pokazywali mi potem kilka paragonów z tą samą datą i różnymi godzinami z Castoramy. Jakby nie mogli załatwić tego wszystkiego za jednym razem. I to też rada dla ciebie: pilnuj swoich robotników, sprawdzaj, jak pracują i na co wydają pieniądze.

Płać zawsze ekipie remontowej na sam koniec każdego etapu prac. Nigdy „z góry”.

Poza tym popełniłem błąd z pierwszą ekipą, ponieważ umożliwiałem im oddawanie kolejnych etapów pracy, kiedy nie wszystko zostało dokończone tak, jak ustaliliśmy to w umowie. Finalnie cały remont zakończył się nieterminowo. Nauczyłem się wówczas jednego: jeśli raz odpuścisz ekipie remontowej, oni będą o tym pamiętać i to wykorzystywać. Jako inwestor musisz być konsekwentny. Musisz również pamiętać o jednej zasadzie i przestrzegać jej za wszelką cenę:

Niestety niejednokrotnie słyszałem o przypadkach, w których firma budowlana została wynagrodzona przed zakończeniem remontu i już nie pojawiła się z powrotem,

page74image120355664

aby dokończyć swoją pracę. Lepiej więc, żebyś nie ryzykował – wszystkie warunki współpracy musisz bardzo dokładnie

określić w umowie z robotnikami.
Doradziłbym ci również, abyś dowiedział się już na sa-

mym początku, czy twoja ekipa budowlana ma swojego hy- draulika i elektryka, albo czy zna kogoś wartego polecenia z zewnątrz. Dlaczego?

W dwóch mieszkaniach wymieniałem kaloryfery. Robiły to dwie różne ekipy. I w tych dwóch mieszkaniach zalałem sąsiadów z dołu. To bardzo problematyczny temat, dlatego radzę ci, abyś już na samym początku rozejrzał się za fir- mami, które zajmują się hydrauliką – które się w tym spe- cjalizują i nie jest to ich „dodatek” do usług remontowych.

2. Zorganizuj remont

Organizacja prac remontowych wymaga z początku wydzie- lenia przestrzeni oraz zaprojektowania wnętrza mieszkania – jest to szczególnie ważne w przypadku, kiedy będziesz chciał zmienić dotychczasową aranżację, by np. zwiększyć liczbę po- koi pod wynajem. Wbrew pozorom, wcale nie będziesz potrze- bował do tego architekta. W tym celu możesz bowiem użyć dar- mowych i prostych w obsłudze planerów online, które pomogą ci w łatwy sposób podzielić przestrzeń twojej nieruchomości.

Szczególnie polecam ci skorzystać z darmowego pro- gramu do projektowania wnętrz online – Planera 3D – do- stępnego na stronie sklepu Leroy Merlin. To bardzo intu- icyjne narzędzie, które pozwoli ci w prosty i szybki sposób

„wyrysować” mieszkanie, w tym zaplanować układ oraz wielkość poszczególnych pomieszczeń.

Oczywiście wiem, że nie jest to proste zadanie dla po- czątkującego inwestora, dlatego też przygotowałem dla ciebie przykładowe rzuty pokoi, które możesz pobrać tutaj:moniter.pl/ksiazka/cwiczenia/rzuty

Nieco inaczej sytuacja będzie się miała w przypadku, gdy zakupione mieszkanie będziesz planował sprzedać. Tutaj wystarczy, abyś wyrzucił wszystkie stare meble i niepotrzebne wyposażenie, odświeżył całe mieszkanie (tj.

wymalował je i umeblował) oraz zadbał o home staging. Układ pokoi nie ma znaczenia, a jedynie wygląd całej nieru- chomości. I takim minimalnym działaniem możesz zarobić nawet 20000 złotych na jednej transakcji.

Zarówno w przypadku organizacji remontu mieszkania pod wynajem, jak i pod sprzedaż, warto, abyś zainwestował w dalmierz laserowy. Osobiście polecam Zamo firmy Bosch. Sprzęt ten pomoże ci zmierzyć różnego rodzaju parametry, aby zaplanować ilość potrzebnych materiałów do remontu (np. farby). Oprócz tego przyda ci się przy urządzaniu i deko- rowaniu wnętrz – dzięki niemu będziesz mógł szybko i do- kładnie zmierzyć, jaką długość firan potrzebujesz, sprawdzić wymiary miejsca, w którym chciałbyś postawić nowy mebel czy też rozplanować, w jakich odstępach powiesić obrazy na ścianie. Polecam ci zakup tego sprzętu ponieważ zwiększy on twoje bezpieczeństwo finansowe podczas planowania remontu – unikniesz wyrzucania pieniędzy „w błoto” za materiały, których kupiłeś za dużo i nie zużyłeś. To bardzo przydatne urządzenie dla każdego początkującego inwestora.

A za resztę pracy odpowiadać będzie, rzecz jasna, twoja ekipa remontowa. Ty jedynie będziesz oglądał postępy oraz sprawdzał, czy trzymają się terminów i wykonują swoje obowiązki należycie. Przypominam ci również o tym, że umowa, którą podpiszesz z budowlańcami, musi być bardzo precyzyjnie i mądrze skonstruowana. Lepiej nie próbuj two- rzyć jej sam. Taki dokument możesz uzyskać biorąc udział w szkoleniu Piotra Hryniewicza.

Wszystkie polecane przeze mnie szkolenia oraz materiały edukacyjne znajdziesz pod adresem: moniter.pl/ksiazka/ cwiczenia/szkolenia

Opowiem ci również o swoich doświadczeniach, kiedy to sam zaczynałem inwestować. Swoją pierwszą nieruchomość kupiłem w dobrej cenie i w dobrej lokalizacji, dzięki czemu inwestycja ta przynosi mi dziś wiele zysków. Zakładałem oczywiście z góry, że będę musiał w tym mieszkaniu prze- prowadzić generalny remont, ale nie przewidziałem jednej rzeczy. Poprzedni właściciele mieli niewykastrowanego kocura, który znaczył całe mieszkanie. Oczywiście kupo- wałem tę nieruchomość z pełną tego świadomością. Smród był wyczuwalny, ale byłem przekonany, że szybko i łatwo się go pozbędę. Myślałem również, że remont nie okaże się większym problemem. Znajdujący się w tym mieszkaniu parkiet był tak zadbany i równy, że pomyślałem sobie: „Po co to wszystko zrywać, skoro wystarczy położyć panele?”. Ekipy remontowe nie lubią takiej fizycznej pracy, a sam remont będzie trwał co najmniej kilka dni dłużej. Zacząłem więc czytać różnego rodzaju poradniki o tym, jak takiego smrodu z mieszkania się pozbyć.

Próbowałem wszystkiego. Począwszy od specjalnych środków chemicznych, skończywszy na domowych sposo- bach i wodzie utlenionej. Kupiłem wówczas tyle wody utle-nionej, że wypełniłem nią całe wiadro – i oblałem nią parkiet. Wszystko zaczęło się pienić dokładnie tak, jakby wylewało się tę wodę na ranę! Cały pokój znalazł się w pianie. Wró- ciłem tam więc dopiero następnego dnia, jak już wszystko wyschło. Zapewne jesteś ciekawy, jaki efekt osiągnąłem? Już ci odpowiadam: żaden.

Ostatecznie okazało się, że trzeba nie tylko zerwać całą podłogę, ale także skuć wszystkie tynki – łącznie z sufi- tem! Smród był dosłownie wszędzie i utrzymywał się do

takiego stopnia, że nawet jak jeden pokój nie został do końca skuty (ekipa remontowa wykorzystywała go na składowanie odpadków), to jak wynosiliśmy z niego przechowywany gruz i worki ze śmieciami, to wszystko było tym smrodem przesiąknięte!

Byłem pewny, że ten remont będzie prosty – wystarczy tylko położyć panele, wymalować ściany, zrobić łazienkę i gotowe. Nie spodziewałem się, że kocur może tak „załatwić” całe mieszkanie. To mnie nauczyło, że zawsze trzeba założyć, iż remont będzie większy, niż się początkowo wydaje. Trzeba być przygotowanym na wszelkie niespodzianki!

Na kolejne tego typu sytuacje jednak wcale przygotowany nie byłem. Po niespełna pół roku kupiłem kolejne mieszka- nie, również do generalnego remontu. Wszystkie ściany były w tapecie bądź boazerii, jednak to nie wzbudzało we mnie najmniejszych podejrzeń – przecież kiedyś to było modne, więc może ktoś był po prostu wielkim fanem takich wzorów.

Przyszedł zatem czas na zrywanie tapety. I co się oka- zało? Że wszystkie ściany są popękane. Ich wygląd przy- pominał pajęczyny. Tylko tapeta lub boazeria mogły coś takiego zakryć.

I w ten sposób odkryliśmy, że budynek, w którym ku- piłem mieszkanie, tak mocno „pracuje”, że nawet gdyby położyło się na te ściany gładź, tynk i farbę, to nic by to nie dało. Ekipa remontowa doradziła mi, aby w tej sytu- acji wszystkie ściany okleić tapetą lub położyć siatkę, która

„pracuje” razem z budynkiem i niweluje ryzyko powstania pęknięć. Jako że bardzo nie lubię tapet, postanowiłem zain- westować w drugie rozwiązanie, którego koszt wyniósł mnie kilka tysięcy złotych. Po raz kolejny więc przekonałem się

o tym, że zawsze trzeba być przygotowanym na wszelkie ewentualności, a przede wszystkim na poniesienie dodat- kowych kosztów.

Mniej więcej w tym samym czasie zdecydowałem się na kupno dwóch kolejnych mieszkań, ale na szczęście remonty w nich przebiegły bezproblemowo. Napotkałem jednak na trudności zupełnie innej natury.

W starszych blokach ludzie bardzo nie lubią, gdy sąsiedzi za ścianą prowadzą remont. W dodatku jak tylko widzą, że w mieszkaniu obok właściciel się zmienia – to ta osoba staje się nagle wszystkiemu winna. Dlatego też dobrą szkołą jest poinformować sąsiadów wcześniej, że planujemy zrobić remont mieszkania i przeprosić za hałas. Zawsze praktykuję tę zasadę. Pomimo to jednak pewnego dnia pod drzwiami mojego mieszkania czekało na mnie pismo:

„Przez państwa remont wszystkie ściany mi popękały, łącznie z sufitem! Żądam natychmiastowej naprawy
lub zapłaty odszkodowania”. Sąsiad z góry

Moja ekipa remontowa stawiła się z wizytą u tego są- siada, by sprawdzić stan jego mieszkania. Po powrocie ro- botnicy powiedzieli mi, że to niemożliwe, aby remont, który

page80image120076304

prowadzą, był przyczyną takich pęknięć. Ale co w takiej sytuacji mogliśmy zrobić? Trudno chodzić po mieszkaniach innych sąsiadów i robić „inspekcję lokalną”. To w ogóle nie wchodziło w grę. Moi robotnicy ustalili zatem, że pójdą do tego pana i zamalują mu ściany. Po takim zadośćuczynieniu temat ucichł.

Ostatnio natomiast spotkała mnie jeszcze inna sytu- acja. Sąsiedzi oskarżyli mnie i moją ekipę o to, że podczas remontu i przenoszenia mebli obiliśmy lamperię na klatce schodowej. Trudno mi było uwierzyć, abyśmy mogli wy- rządzić tyle szkód – jestem pewien, że byliśmy ostrożni. Dlatego od razu podzielę się z tobą dobrą radą: zawsze na-grywaj filmik od wejścia do klatki aż do swojego mieszka- nia. To będzie stanowiło niezastąpiony materiał dowodowy, urywający wszelkie tego typu spekulacje. Niestety sprawa z obiciem lamperii do dziś nie została rozstrzygnięta – po- stępowanie jest w toku. Od tego czasu przy remoncie każdej swojej kolejnej nieruchomości zawsze nagrywam film i robię zdjęcia – wszystkie materiały archiwizuję na czas trwania prac budowlanych.

3. Urządź mieszkanie

Kolejnym etapem po zakończeniu remontu jest urządze- nie mieszkania. Zarówno w przypadku przygotowywania nieruchomości pod sprzedaż, jak i pod wynajem, powi- nieneś wyrzucić całe stare wyposażenie. Następnie swoją nieruchomość możesz umeblować tak, jak tylko zechcesz – z jedną tylko różnicą. Jeśli mieszkanie planujesz sprzedać, powinieneś kupić meble, które będą ładne i będą zachęcać potencjalnych kupców do zawarcia transakcji. Jeśli nato- miast chcesz swoją nieruchomość wynająć – nie oszczędzaj

i zainwestuj w nowe, dobrej jakości meble oraz dbaj o to, aby były czyste i ciągle wyglądały jak nowe.

Możesz zamówić gotowe wyposażenie z dowozem (a na- wet wniesieniem i skręceniem mebli), co znacznie ułatwi twoją pracę. Na rynku istnieje wiele firm, które zajmują się kompleksowymi usługami w tym zakresie, dlatego warto, abyś zapoznał się z ofertami w twoim mieście i wybrał opcję, która będzie ci najbardziej odpowiadać.

Sam na początku swojej przygody z inwestowaniem testowałem różne rozwiązania i uważam, że Ikea oferuje najlepszą jakość mebli w porównaniu do ceny. Poza tym dużym atutem jest dostępność wyposażenia – przyjeżdżam do sklepu i wynoszę tyle szaf, ile potrzebuję – pięć, dziesięć

czy nawet trzydzieści. Wiem również, czego się mogę spo- dziewać, znam wymiary różnych zestawów i łatwo mogę się na coś zdecydować.

Istnieją na rynku firmy, które wykonują meble na zamó- wienie, i to typowo pod inwestorów. Tego typu przedsię- biorstwa są w stanie zaoferować podobne ceny do tych, jakie znajdziemy w Ikei. Inwestorzy, którzy mają w swoim do- robku ponad 100 pokoi i pierwszą połowę wyposażyli w meble z Ikei, bardzo często decydują się na zmianę i przy kolejnych mieszkaniach poszukują właśnie prywatnych wykonawców. Znajdują jakąś firmę z polecenia, są zadowoleni i wszystkie swoje kolejne pokoje wyposażają w meble robione na wymiar. Myślę, że gdyby ktoś polecił mi kogoś takiego z okolicy – kto dodatkowo przyjeżdża, wnosi i składa zrobione przez siebie meble – to od razu rozważyłbym współpracę z taką firmą.

Teraz przekażę ci kilka informacji, które pomogą ci w umeblowaniu twojego pierwszego mieszkania.

KUCHNIA/ANEKS KUCHENNY. Możemy w niej zmieścić jeden zestaw szafkowy z Ikei o długości 1,80 m wraz z bla- tem: płytą grzewczą, zlewem i 60-centymetrowym wolnym miejscem. Na górze wieszamy dwie szafki. Po drugiej stronie kuchni stawiamy stolik i nad nim również możemy powiesić szafki. Przyda się też zwykły regał – na produkty suche, np. kasze czy ryże. Polecam postawienie takiego mebla w kuchni, ponieważ jest on bardzo wygodny dla osób o niższym wzro- ście – na górne półki ciężko się dostać, a tym bardziej czegoś na nich szukać.

Lodówkę lepiej pozostawić bez zabudowy. Nigdy nie in- westuję w kuchenkę ani piekarnik – często jest to jednora-

zowy użytek (ktoś coś przypali i tak już to zostawi). Sprawdzi się wyłącznie płyta elektryczna, mikrofalówka oraz czajnik. Oprócz tego brak kuchenki gazowej w mieszkaniu to przede wszystkim mniej stresu dla najemców.

Co innego w przypadku, jeśli przygotowujesz kuchnię w mieszkaniu pod sprzedaż. Tutaj musisz zadbać o wysoki standard, możesz nawet poszukać kogoś, kto wykonuje me- ble na wymiar. Lodówkę najlepiej jest zabudować.

ŁAZIENKA. Jak już wspominałem, w mieszkaniu pod wy- najem znacznie lepiej, aby WC i łazienka były oddzielne.

W łazience zamiast wanny zawsze należy wstawić prysznic, obok postawić regał i zamontować dodatkowe półki. Pod prysznicem umieścić zestaw na kosmetyki. Lepiej nie inwe- stować w żadne udogodnienia typu deszczownica czy masaże: im mniej kombinowania, tym mniej rzeczy może się zepsuć.

POKOJE. W każdym ten sam standard: łóżko, biurko, szafa, regał i półka.

Zawsze zwracaj uwagę na potrzeby ludzi. I tak, dla przy- kładu, jeśli twoi najemcy mówią ci, że nie mają wystar- czająco miejsca na swoje rzeczy osobiste – powieś kolejną półkę na ścianie. Jeśli narzekają, że nie mają gdzie postawić walizki – doradź im, aby umieścili ją na szafie. Jeśli brakuje im haczyków na wieszanie ubrań – przymocuj ich więcej na szafie oraz drzwiach do pokoju. Pod tym względem warto się rozwijać i szukać praktycznych rozwiązań.

Najważniejszą zasadą w urządzaniu mieszkania jest to, że zawsze należy postawić się w roli wynajmującego. Mój

wspólnik po remoncie pierwszych nieruchomości w każdej z nich próbował chwilę pomieszkać. Sprawdzał czy prysznic, pralka, płyta grzewcza, mikrofalówka bądź czajnik działają jak należy. Czy światło się dobrze włącza, a łóżko jest wy- godne. To ważne, aby wiedzieć, czy w danym mieszkaniu dobrze się mieszka oraz czy wszystko sprawnie działa. To jest ostatni moment, w którym można coś jeszcze poprawić.

Istotną kwestią jest również zadbanie o home staging. Wygląd i funkcjonalność mieszkania to niezwykle istotne elementy, które wpływają na wartość danej nieruchomości. Musisz zdać sobie sprawę z tego, że standardy pokoi pod wynajem rosną. I tak, dla przykładu, kiedyś modne było wieszanie wielu obrazów na ścianach, potem naklejanie na ściany tapet, a dziś co najwyżej wykorzystanie de- koracyjnych naklejek (np. drzewa, dmuchawce). Kiedyś wystarczyłoby, żebyś pojechał do Ikei, wyposażył miesz- kanie w określony komplet mebli oraz włożył do wazonu na stole w salonie sztucznego kwiatka. Dziś dekoracje są znacznie bardziej zaawansowane i stanowią element mieszkania, który w dużym stopniu przyciąga poten- cjalnych najemców. Musisz się inspirować. To niezwykle ważne, abyś potrafił zrobić coś takiego, co wyróżni cię na rynku i będzie zachęcało osoby z zewnątrz do wynajęcia właśnie twojego pokoju.

Najlepiej, abyś wyznaczył sobie pewne standardy urządzania wnętrz i w każdym swoim mieszkaniu zadbał o zmianę detali (home staging). Pod tym względem bar- dzo dobrze jest mieć sprawdzone rozwiązania. W tym celu polecam ci przeczytać książkę „Jak sprytnie wyremon- tować i wyposażyć mieszkanie” Katarzyny i Jeremiasza

Gorzędowskich, a także udać się na szkolenie do Mateusza Brejty lub Izabeli Hryniewicz.

Wszystkie polecane przeze mnie szkolenia oraz materiały edukacyjne znajdziesz pod adresem: moniter.pl/ksiazka/ cwiczenia/szkolenia

Oczywiście możesz się tym nie przejmować i wszystkie swoje pokoje wyposażyć w dokładnie te same zestawy me- bli, ściany wymalować na te same kolory i kupić wszędzie dokładnie takie same dekoracje. Ale czy to ma sens? Pomyśl o tym, co potem pokażesz potencjalnym najemcom na zdję- ciach? 20 czy 30 pokoi, które są zrobione tak samo? Równie dobrze mógłbyś zrobić jedno zdjęcie jednego pokoju i nim się wszędzie reklamować.

Ponadto chciałbym ci dać jeszcze jedną małą wskazówkę – na kupnie niektórych rzeczy do swojego mieszkania możesz zaoszczędzić sporo pieniędzy. Zawsze warto zapoznawać się z różnymi ofertami, porównywać je i wybierać te najbardziej korzystne. Oto dwa przykłady.

Jeden z moich znajomych inwestorów wynajął architekta, aby doradził mu, jak urządzić mieszkanie w taki sposób, jak zazwyczaj sam to robił, ale zastępując meble tańszymi odpowiednikami. Dzięki radom projektanta udało mu się zaoszczędzić połowę ceny, dokładnie 3000 zł. A mógłby kupić niemal dokładnie takie same meble jeszcze taniej. Sam doradziłbym mu, aby zainwestował w zestaw z Ikei, którego wartość wynosiła 1500 zł (meble te niemal niczym się od siebie nie różniły!). Dlatego też bardzo ważne jest zagłębie- nie się w temat i poświęcenie trochę czasu na zapoznanie się z ofertami dostępnymi na rynku. Mój znajomy mógł w tym przypadku zaoszczędzić nawet 4500 zł.

Drugi przykład dotyczy zakupu listew przypodłogowych. Być może tego nie wiesz, ale sklepy stacjonarne na takich rzeczach najwięcej zarabiają. Panele sprzedają tanio – nawet w Internecie nie znajdziesz takich cen, jakie zaoferują ci właśnie w marketach. W zamian za to listwy przypodłogowe sprzedają w kosmicznych cenach. I w ten sposób dochodzi do sytuacji, w której metr bieżący najtańszej listwy w ofercie sklepu stacjonarnego kosztuje 10–30 złotych, a w Inter- necie dokładnie ten sam produkt sprzedawany jest za 25% tej ceny! Nawet gdybyś się sporo pomylił w obliczeniach i zamówił w Internecie listwy z podwójnym nadmiarem, to kupując je za 1⁄4 ceny i tak zaoszczędzisz 50% kwoty, jaką musiałbyś wydać w sklepie stacjonarnym. Załóżmy, że masz 60 metrów bieżących brzegu, to zamiast zapłacić 600 zło- tych za najtańszą listwę w markecie, możesz ją kupić w In- ternecie za 200 złotych. Tym sposobem zaoszczędzisz nawet 400 złotych na samych listwach przypodłogowych. Oznacza to również, że tylko tym sposobem książka, którą trzymasz w dłoniach, zwróciła ci się już kilkukrotnie. Jeżeli uważasz, że jest wartościową lekturą, poleć ją swoim znajomym.

Tymi przykładami chciałem ci uświadomić, że wszystko da się zrobić taniej, zachowując przy tym taką samą, wysoką jakość. Musisz jedynie poświęcić na wyszukiwanie ofert nieco więcej czasu. I w zależności od tego, czym będziesz chciał płacić – czasem czy pieniędzmi – tak możesz zapla- nować urządzenie swojego mieszkania.

4. Ustal ceny

Na początek powinieneś ustalić koszt najmu (czynsz), czyli comiesięczną opłatę za wynajem udostępnianego przez cie- bie pokoju bądź mieszkania, która będzie stanowić twój przychód i od której musisz zapłacić podatek. Aby ustalić koszt najmu możesz wykorzystać dwie możliwości:

OPCJA 1

Możesz wejść na OLX.pl i wyszukać mieszkania podobne do tego, które chcesz wynająć, posortować oferty po ce- nie i kliknąć w środkową, a więc medianę. Jeśli wyświetli ci się 100 takich ogłoszeń, to powinieneś zainteresować się 51. ofertą. Ten prosty zabieg pokaże ci, jaki jest średni koszt najmu mieszkań czy pokoi w danym mieście. Powi- nieneś przy tym zwrócić uwagę na to, czy w stawkę tę nie zostały przypadkiem wliczone opłaty za media lub czynsz do wspólnoty/spółdzielni.

OPCJA 2

Możesz wziąć udział w bardzo wartościowym szkoleniu Piotra Hryniewicza i uzyskać dostęp do forum, na którym absolwenci dzielą się informacjami o wszelkich detalach dotyczących cen i lokalizacji w poszczególnych miastach.

Uważam, że to forum jest skarbnicą wiedzy. Ponadto war- tością dodaną uczestnictwa w szkoleniu Hryniewicza jest społeczność osób myślących podobnie. Jeśli będziesz potrze-bował dowiedzieć się jakiejkolwiek rzeczy, inni absolwenci chętnie podzielą się z tobą swoją wiedzą.

Oczywiście ceny wynajmu pokoi mogą różnić się w za- leżności od metrażu bądź wyposażenia. Bardzo często jest bowiem tak, że w mieszkaniu jest pięć pokoi i każdy z nich jest inny. I tak, dla przykładu, możesz ustalić stawkę za pokój średni – 600 złotych, za pokój mniejszy – 580 złotych, a za większy – 630 złotych (oczywiście doliczając do tego opłaty eksploatacyjne). I tu moja rada: trzymaj się swoich cen. Jeśli ktoś będzie chciał się z tobą negocjować, zapro- ponuj mu po prostu mniejszy pokój.

Na szkoleniu u Mateusza Brejty dowiedziałem się wielu innych, niezwykle istotnych rzeczy w kwestii ustalania cen najmu. Nie będę ich tutaj przekazywał, ponieważ taka wiedza wypracowywana jest przez szkoleniowców latami doświadczeń. Mogę cię jednak zapewnić, że jeśli weźmiesz udział w takim szkoleniu, twoja wiedza znacznie się posze- rzy, co pozwoli ci osiągać dużo wyższe zyski z tytułu najmu.

Jeśli natomiast chodzi o opłaty eksploatacyjne (tj. opłaty za media: wodę, prąd i ogrzewanie), to praktykowane są 3 podejścia:

1. Pod koniec każdego miesiąca odwiedzasz najemców i spisujesz liczniki w mieszkaniu. Do faktury za następny miesiąc doliczasz faktyczne zużycie mediów z poprzed- niego miesiąca.

2. Naliczasz zaliczkę na media. Ustalasz np. 150 złotych opłat eksploatacyjnych miesięcznie dla jednego wyna-

jętego pokoju. Zaliczkę tę będziesz rozliczał np. co pół

roku, na bazie odczytu z licznika.
3. Ustalasz stałą kwotę ryczałtu za media eksploatacyjne,

np. 160 złotych miesięcznie – niezależnie od faktycz- nego zużycia tych mediów przez najemców. Jest to tzw. metoda ryczałtowa.

Moim zdaniem najprostszą opcją, ale jednocześnie wyma- gającą najwięcej zaangażowania, jest comiesięczne spisy- wanie licznika i dopisywanie określonej kwoty do faktur. Taki sposób rozliczania opłat eksploatacyjnych jest przej- rzysty zarówno dla właściciela, jak i najemców. Dlatego też jako przyszłemu inwestorowi rekomenduję ci posługiwać się właśnie tą metodą rozliczeniową. W tym celu przyda ci się system SON – program do wystawiania faktur i na- liczania kosztów zużycia mediów eksploatacyjnych m.in. według liczby osób (więcej o tym narzędziu przeczytasz w rozdziale 3.1.).

4. Znajdź i zweryfikuj najemców

KIEDY I JAK ZNALEŹĆ NAJEMCĘ?

Po zakończeniu remontu należy bardzo dokładnie miesz- kanie wysprzątać, następnie przywieźć i skręcić meble, poustawiać je, a potem jeszcze raz posprzątać. Być może nie brzmi to zbyt skomplikowanie, ale na ogół trwa nawet około 10 dni. W tym czasie, jeśli mamy zdjęcia pokoi, które wyglądają podobnie do tych, które zamierzamy urządzić w naszej nieruchomości, wystawmy je w Internecie. Re- klamujmy się. Mogą to być nawet fotografie pożyczone od innego inwestora (oczywiście wykorzystane za jego zgodą). Dlaczego?

Na znalezienie potencjalnego najemcy potrzeba czasu. To nie jest tak, że wystawisz ogłoszenie, a zainteresowane osoby będą wydzwaniać do ciebie i przyjeżdżać z dnia na dzień. Ludzie szukają pokoi w różnych momentach swojego życia, np. kiedy zmieniają pracę i się przeprowadzają.

Dla przykładu – ktoś zaczyna pracę 7 kwietnia i dwa dni wcześniej rozpoczyna poszukiwania nowego lokum. A my właśnie wystawiliśmy ogłoszenie z ofertą naszych pokoi, jednak w rzeczywistości dopiero kończymy je urządzać i wiemy, że szybciej niż 8 kwietnia ta osoba nie może się do nas wprowadzić. Często taki człowiek przyjeżdża, ogląda

mieszkanie, decyduje się na podpisanie umowy, wpłaca ka- ucję, a te trzy dni, które musi poczekać, spędza w hotelu. Byle by mieć zapewnione dobre mieszkanie na dłuższy czas. Ludzie się cieszą, kiedy mogą zamknąć jakiś temat i „spać spokojnie”.

Co innego podczas sezonu. Z własnego doświadczenia wiem, że wynajem w tym okresie jest niezwykle prosty. Bardzo szybko i bezproblemowo znajdziesz najemcę, który płacić ci będzie większe pieniądze. Tym bardziej, jeśli posia- dasz mieszkania w korzystnych lokalizacjach. Taka umowa, którą podpiszesz w sezonie, utraci ważność dopiero w przy-szłym roku, a więc również w najkorzystniejszym dla ciebie okresie.

Moje pokoje w wysokim sezonie rozeszły się w dwa tygo- dnie jak świeże bułeczki. Miesiąc przed zakończeniem umów z poprzednimi najemcami zacząłem publikować ogłoszenia w Internecie. Minęły dwa tygodnie i miałem już podpisane wszystkie umowy na następny rok, a przez kolejne 14 dni wciąż wydzwaniały do mnie telefony w sprawie wynajęcia pokoi. Wtedy też wyznaczyłem sobie nowy cel: do następ- nego sezonu chcę zainwestować w jeszcze więcej mieszkań. Zauważyłem bowiem, że rynek był totalnie nienasycony – pod koniec „gorącego okresu” pozostały w Katowicach jedynie resztki (mam tu na myśli stare i bardzo brzydkie mieszkania).

I tak dość szybko stałem się właścicielem trzech kolej- nych nieruchomości. Wszystkie znalazłem w dobrej cenie, w świetnej lokalizacji i z bardzo korzystnym układem pokoi. To był maj, więc właśnie zaczynał się sezon. Pomyślałem sobie: raz się żyje. Można działać.

Dwa z tych mieszkań zdążyłem wyremontować jeszcze przed rozpoczęciem sezonu. W ostatnim właśnie kończy- liśmy prace – pozostały nam może jeszcze jakieś dwa czy trzy tygodnie. Co ciekawe, nawet do tej nieruchomości zna- leźliśmy najemców od razu. Ludzie chętnie wynajmą pokój w mieszkaniu, które będzie świeżo wyremontowane. Osoby, które przyszły obejrzeć pokoje jeszcze w czasie trwania prac budowlanych, nie miały problemu z wyobrażaniem sobie, jak mieszkanie będzie wyglądać po skończeniu remontu. Oprócz tego, aby upewnić je w tym, że nie próżnuję, po- kazywałem zdjęcia swojego pierwszego mieszkania. I ta- kie osoby bardzo szybko się decydowały – mówiły, że jeśli wszystko będzie w takim stanie, na jaki się umawiamy, to one już teraz są w stanie podpisać umowę i wpłacić kaucję. I zrobiły to jeszcze zanim skończył się remont. Tym samym wpłacone przez nich kaucje częściowo pokryły końcówkę remontu, a najemcy wprowadzili się od razu po zakończeniu prac budowlanych.

POKAZYWANIE MIESZKANIA

Uważam, że każdy początkujący inwestor powinien sam pokazywać swoje mieszkania najemcom. Dlaczego? Już od samego początku warto uczyć się poznawać potrzeby ludzi – słuchać ich uwag, pytań czy wątpliwości. Z czasem swoje nieruchomości nauczysz się urządzać tak, aby potencjalni najemcy mieli wszystko, czego potrzebują.

Prosty przykład. Przychodzi do ciebie pierwsza osoba, ogląda łazienkę i mówi: „O nie! Tu jest wanna, a ja chcia- łem prysznic”. I nie zdecyduje się na wynajęcie u ciebie pokoju. Przychodzą następne osoby – i prawie każda z nich

po wejściu do łazienki reaguje dokładnie tak samo. Stanowi to dla ciebie sygnał, że rynek funkcjonuje inaczej, niż ci się to wydawało. Swoje kolejne mieszkanie urządzisz w taki spo- sób, aby jak najlepiej dostosować się do potrzeb najemców.

Kiedy będziesz pokazywał zainteresowanym osobom swoją nieruchomość, musisz opowiedzieć im o tym, co za- staną w mieszkaniu po wprowadzeniu się – szczególnie jeśli chodzi o sprzęt, np. czajnik czy mikrofalówkę. Bardzo często ludzie boją się, że czegoś później nie będzie, bo np. należy to do któregoś z obecnych współlokatorów. Dlatego też wszystkie, nawet najprostsze rzeczy trzeba swoim po- tencjalnym najemcom pokazać. Poinformuj ich o tym, że w kuchni są naczynia, sztućce, garnki i kubki, a w łazience jest regał, a także pralka i suszarka do wspólnego użytku.

Jeśli staniesz się właścicielem wielu nieruchomości, w tym mieszkań na sprzedaż, to w takiej sytuacji wygodniej jest ci rozpocząć współpracę z pośrednikiem. Sam korzystam z usług swojego zaufanego pośrednika, z którym udało mi się wypracować bardzo dobrą relację. Dzięki temu mogę mieć pewność, że nie będzie to osoba, która tylko weźmie ode mnie zdjęcia mieszkania i wystawi je na portalu ogłoszenio- wym (co równie dobrze sam mogę zrobić), ale która przede wszystkim poszuka potencjalnych klientów, do których ja nie mam dostępu, a potem osobiście pokaże im moje nie- ruchomości. Ponadto wiem, że powiadomi on kilkadziesiąt osób potencjalnie zainteresowanych ze swojej bazy, że na rynku pojawiło się nowe mieszkanie na sprzedaż. I będą to osoby, które poważnie rozważą twoją ofertę. Wielokrotnie zdarzyło mi się, że to właśnie pośrednik znalazł mi kupca i to w bardzo krótkim czasie.

SELEKCJA NAJEMCÓW

Podczas pokazywania mieszkania przeprowadzam wstępną selekcję najemców. Na samym początku zawsze sprawdzam, czy dana osoba pali papierosy. W tym celu staram się z nią spotkać pod klatką i zobaczyć, czy nie idzie z papierosem lub czy nie czuć od niej zapachu tytoniu.

Nie wynajmuję żadnego ze swoich pokoi osobom palącym papierosy.

Jeśli bowiem ktoś, kto zamierza wynająć u ciebie pokój, jest nałogowym palaczem, to możesz być pewien, że bę- dzie kombinować, aby móc zapalić papierosa w mieszkaniu, a ewentualnie zrobić to przez okno czy na balkonie. A nawet jeśli będzie robić to wyłącznie pod klatką – i tak przesiąknie dymem papierosowym. To niestety będzie miało negatywny wpływ na stan twojej nieruchomości. I to jest zasada, której kurczowo się trzymam.

Następnie zwracam uwagę na jeden drobny szczegół, który odbywa się zaraz po przekroczeniu progu drzwi wej- ściowych. Wiesz, co mam na myśli? Ściągnięcie butów. Niektórzy robią to od razu, odruchowo, niektórzy nie. Nie uważam, żeby pominięcie tego było czymś złym, ale ci, któ- rzy ściągną obuwie, otrzymują u mnie plusa już na starcie.

Najlepiej jest umawiać zainteresowanych jeden po drugim, np. co kwadrans. Jeśli trafisz na kogoś, kto kompletnie nie wzbudzi twojego zaufania i będziesz pewny, że nie chciałbyś

page95image119739056

wynająć mu pokoju, możesz obrać taktykę opowiadania o wszystkich negatywach: najgorszych rzeczach z umowy, karach, wysokich opłatach czy o złym stanie pokoju (możesz powiedzieć na przykład, że został wolny już tylko jeden ciasny pokój). Możesz się nawet posunąć do tego, aby powiedzieć takiej osobie, że po prostu nie masz już żadnego wolnego pokoju, bo twój wspólnik znalazł już kogoś na to miejsce.

WERYFIKACJA NAJEMCÓW

Każdy potencjalny najemca musi przejść etap weryfikacji. Tą kwestią zajmuje się moja żona, Anna (poniższy fragment został w dużej części przygotowany właśnie przez nią).

Na początku powinieneś dowiedzieć się tego, czy dana osoba studiuje, czy pracuje. W zależności bowiem od tego, czy jest to student, czy osoba pracująca, należy inaczej po-dejść do rozmowy. Za studenta odpowiadać będą rodzice – to oni wysyłają go na studia, aby je ukończył, dlatego też mo- żesz mieć większą pewność, że nie będzie chciał się wypro- wadzić po kilku miesiącach. W przypadku osoby pracującej zawsze dobrze jest sprawdzić, na jak długo ma podpisaną umowę oraz na ile jest związana z miastem.

Zawsze tak prowadzę rozmowę, aby dowiedzieć się na- stępujących informacji o potencjalnych najemcach:

1. Student:
• gdzie studiuje i na którym jest roku?
• kto będzie jego poręczycielem (rodzic, opiekun

prawny) na zabezpieczenie płatności? 1. Osoba pracująca:

gdzie pracuje?
jaki ma typ umowy: o pracę, zlecenie, o dzieło?

na jaki okres zawarta jest umowa?
ile ma lat? (do mieszkania dobieramy ludzi w po-dobnym wieku)
w przypadku umowy na krótki czas, np. zlecenie lubo dzieło, postępuję tak jak ze studentem – pytam się: kto będzie jego poręczycielem na zabezpieczenie płatności (rodzic, opiekun prawny)?Ponadto zawsze zwracam uwagę na następujące elementy:

1. Przejście na „ty” – najemcę traktuję jako partnera biz-

nesowego, a nie kolegę, więc nigdy nie zwracam się do niego na „ty”. Jeśli sam zaczyna mówić do mnie w tej formie, to i tak uparcie przystaję przy „pan”/„pani”.

2. Wynajęcie „na już” – stanowczo się na to nie zgadzam. Jeśli komuś się spieszy to znaczy, że może mieć coś do ukrycia. Sam się o tym przekonałem trzykrotnie. Więcej tego błędu nie popełnię. Po podpisaniu umowy okazało się bowiem, że są to osoby, które zostały skądś wyrzu- cone, bo nie płaciły.

3. Miganie się od okazania umowy o pracę – potencjalny najemca mówi nam, że ją dośle, a później i tak tego nie robi. Zazwyczaj jej po prostu nie ma. W przypadku umowy zlecenia lub o dzieło podpisanej na krótki czas, nie masz pewności, czy taka osoba będzie zaintereso- wana przedłużeniem umowy najmu.

4. Prośba rozłożenia płatności/kaucji na raty – najemca stara się przesunąć termin płatności, bo wypłatę dostaje w innym terminie. Oznacza to tylko tyle, że ta osoba nie odkłada pieniędzy, tylko żyje z dnia na dzień i jak straci pracę, to nie zapłaci za mieszkanie.

5. Pytania o nocowanie osób trzecich, możliwość zapra– szania znajomych, robienia imprez – myślę, że sprawa jest jasna.

6. Nieczytanie umowy/regulaminu, brak pytań w tym te– macie i chęć szybkiego podpisania umowy – podobnie jak w przypadku wynajęcia „na już”.

7. Okazanie niechęci do sprzątania części wspólnych w mieszkaniu – chyba nie muszę tłumaczyć, że taka reakcja źle świadczy o potencjalnym najemcy.

Jeśli mam jakiekolwiek wątpliwości co do osoby, która jest zainteresowana wynajęciem pokoju, to przedstawiam ry- gorystyczne strony naszej umowy i wspominam o karach – wszystko po to, aby skutecznie ją zniechęcić.

Jeśli potencjalny najemca jest zdecydowany na wyna- jęcie twojego pokoju, a ty jesteś pewien, że jest on godny twojego zaufania, to możesz od razu podpisać z nim umowę najmu. Sam jednak praktykuję sposób, w którym najpierw pokazuję najemcy cały dokument (w celu dokładnego za- poznania się z nim) oraz podpisuję umowę rezerwacyjną, pobierając przy tym kilkaset złotych opłaty rezerwacyjnej (która potem przechodzi na poczet kaucji). W ten sposób zyskuję 1-2 dni na weryfikację danych tego najemcy (np. przez Facebook), a także na przygotowanie kompletnej umowy. Jeśli jednak po weryfikacji stwierdzam, że dana osoba nie zasługuje na zaufanie, to oddaję jej pieniądze i kończę temat.

Z własnego doświadczenia wiem również to, że zawsze warto zaufać intuicji i lepiej z jakiegoś najemcy zrezygnować, niż potem mieć z nim problemy. Zauważyłem bowiem, że jak

zostaje nam ostatni pokój w mieszkaniu i chce się mieć go „z głowy”, to wówczas podchodzi się do weryfikacji znacznie mniej rygorystycznie. Niestety wtedy właśnie występuje największa szansa na popełnienie pomyłki. Mówię ci o tym tylko po to, abyś w takich przypadkach nie usypiał swojej czujności. Zazwyczaj najemcy są bezproblemowi i bardzo przyjemnie się z nimi współpracuje – płacą na czas i jest

z nimi dobry kontakt.
Czy istnieje idealny model najemcy? Jestem zdania, że

najprostszym i najbezpieczniejszym rozwiązaniem jest wy- najęcie pokoju (bądź mieszkania) polskiemu studentowi – w okresie od września do września lub od października do października. I tak możesz wynająć pięciu osobom pięć swo- ich pokoi i niczym się nie martwić przez cały rok – aż do następnego sezonu. Mogą to być też młode osoby pracujące.

Uważam, że warto przy tym poruszyć temat obcokrajow- ców, których w ostatnich latach przybywa do Polski coraz więcej. Szczególnie mam tu na myśli Ukraińców oraz stu-dentów przylatujących w ramach Erasmusa z różnych zakąt- ków Europy. Prawdą jest, że właściciele mieszkań w Polsce z reguły boją się wynajmować pokoje jakimkolwiek osobom zza granicy. Moim zdaniem jednak obcokrajowcy tworzą bardzo różnorodną grupę i nie można w tym przypadku niczego uogólniać.

Jeśli chodzi o wschodnią Europę, to wynajmuję pokoje kilku Ukraińcom. Są to osoby, które pracują w typowych za- wodach, np. jako menedżerowie restauracji. Mówią płynnie w języku polskim. Takich ludzi traktuję zawsze jak Polaków i proponuję im pokoje w mieszkaniach wynajmowanych przez Polaków.

Co zaś tyczy się zachodniej Europy, to są to studenci, któ- rzy przybywają do Polski w ramach Erasmusa. Sam rozpo- czynając swoją przygodę z inwestowaniem w nieruchomości zakładałem mylnie, że będę operował w niszy wynajmu dla studentów z zagranicy oraz obcokrajowców. Miałem takie przeświadczenie z uwagi na fakt, że sam płynnie mówię w obcym języku oraz mieszkałem i studiowałem poza grani- cami kraju. Moim zdaniem jednak nie stanowią oni typowej grupy najemców dla inwestora. Zazwyczaj przyjeżdżają na krótko (okres ok. czterech miesięcy) i wynajmując pokój takiej osobie nie można zachować ciągłości najmu i trzeba przygotować się na pustostany. Można wziąć od niej po- dwójną kaucję oraz o 50% zwiększyć miesięczny czynsz, co pomoże zrekompensować taką sytuację oraz ewentualne straty. Ale jeśli miałbym wynająć jeden pokój w mieszkaniu pięciopokojowym dla osoby z Erasmusa, to raczej bym się na taką opcję nie zdecydował. Taka osoba mogłaby nie czuć się np. w towarzystwie osób pracujących zbyt swobodnie (ze względu na inny tryb życia i obowiązki). Dlatego też sam wolę podpisywać umowy z naszymi polskimi studentami i jestem zdania, że pod studentów z Erasmusa należałoby przystosować całe mieszkanie. Znam osoby, które wynaj- mują swoje mieszkania właśnie zagranicznym studentom, i są z takiej opcji zadowolone, wszystko więc zależy od in- dywidualnych upodobań.

Bez względu jednak na to, jakiej narodowości będą twoi najemcy, bardzo ważne jest, abyś utrzymywał z nimi stały kontakt. Jako przestrogę podam tutaj przykład kolejnego mojego znajomego, który zaczął inwestować w nierucho- mości po przeczytaniu tylko jednej książki. Zainspirował

się, kupił pierwsze lepsze mieszkanie i wyremontował je – całkowicie bez pomysłu. Wynajął je pewnej osobie, nie prze- prowadzając w ogóle wstępnej weryfikacji, po czym w ogóle nie utrzymywał z nią kontaktu. Przez 2,5 roku nie stanowiło to jednak dla niego problemu – aż do czasu, kiedy osoba ta przestała płacić. I gdzieś zniknęła. To, co zastał po tym czasie w swoim mieszkaniu, było przerażające: obdrapane ściany, poniszczone meble, porozrzucane śmieci, a w nich pełno opakowań po jakichś lekach na receptę. Póki najemca płacił i pieniądze przychodziły co miesiąc, mój znajomy w ogóle się nim nie interesował. Nie dość, że jego mieszkanie było bardzo zniszczone, to jeszcze okazało się, że przez te 2,5 roku nic na tym mieszkaniu nie zarobił! Dopiero co zwrócił mu się remont, a wciąż musi spłacać kredyt.

5. Przygotuj umowę najmu

Posiłkuję się umową najmu, którą otrzymałem na szkoleniu u Piotra Hryniewicza i uważam, że dokument ten ma po- tężną wartość. Umowa ta została skonstruowana w oparciu o doświadczenia samego Piotra Hryniewicza, wszystkich inwestorów, którzy się u niego szkolili, a także radcę praw- nego, który sam inwestuje w nieruchomości. Dokument ten odzwierciedla wszystkie przypadki, które faktycznie się wydarzyły lub hipotetycznie mogą wydarzyć się w przy- padku wynajmu pokoi. I pod tym względem jest corocznie aktualizowany.

Przyznam szczerze, że gdybym nie otrzymał dostępu do takiej umowy dzięki uczestnictwu w szkoleniu, to nie mam pojęcia, skąd bym ją wziął. Myślę, że ani konsultacja z praw-nikiem, ani przeszukanie zasobów Internetu nie pomogłoby mi stworzyć nawet w połowie tak dobrego dokumentu, jaki udostępnia absolwentom swojego szkolenia Piotr Hrynie-wicz. Istotne jest to, że standardowa umowa najmu liczy zazwyczaj kilka stron i swoją objętością przeraża poten- cjalnych najemców. Dokument skonstruowany przez grupę Hryniewicza ma formę znacznie krótszą i obejmuje umowę wraz z załącznikiem (regulaminem). Dlatego też bardzo polecam ci wziąć udział w takim spotkaniu i uzyskać dostęp

100

do tej umowy. Nie tylko będziesz otrzymywał jej coroczną aktualizację, ale także zdobędziesz dostęp do forum, na którym wszyscy absolwenci szkolenia wymieniają się swo-imi doświadczeniami. Często są to ludzie, którzy posiadają w swoim dorobku nawet kilkaset pokoi – ich wiedza jest niezwykle cenna. Co ważne, to wszystko otrzymujesz zupeł-nie za darmo – płacisz wyłącznie za sam udział w szkoleniu.

Kolejną istotną kwestią są płatności. Zgodnie z umową przelew musi być wykonany zawsze z góry za obecny mie- siąc. Oznacza to, że jeśli ktoś wprowadza się do twojego po-koju, to oprócz kaucji musi zapłacić za cały obecny miesiąc.

Jak już wspomniałem, oprócz akceptacji umowy na- jemcy zobowiązani są do zapoznania się z regulaminem. Poszczególne podpunkty z tego dokumentu wywieszam na tablicy korkowej w każdym wynajmowanym przez siebie mieszkaniu. Głównie dotyczą one tego jak, co i kiedy należy sprzątać (wraz z grafikiem) oraz czego nie wolno w mojej nieruchomości robić.

Zasada jest taka, że każdy sprząta po sobie, ale raz w ty- godniu jedna osoba musi umyć podłogę w częściach wspól- nych oraz płytę grzewczą. Z doświadczenia jednak wiem, że nie każdy jej przestrzega. Dlatego też w dużych mieszka- niach postanowiłem raz w miesiąc zamawiać sprzątaczkę.

Przy okazji wspomnę, że kontroluję swoich najemców raz w miesiącu – w ostatni dzień każdego miesiąca w celu spisania liczników. Tak mogę sprawdzić, czy każdy prze-strzega pozostałych postanowień umowy.

Rozdział III

Zakup kolejnych nieruchomości

1. Umiejętnie zarządzaj nieruchomościami

Stwórz zaufany zespół

Proces inwestycyjny to nie tylko szukanie, kupowanie i re- montowanie nieruchomości. To również tworzenie sieci zaufanych ludzi, na których zawsze będziesz mógł polegać.

Każdy początkujący inwestor musi sam znaleźć zaufane osoby do swojego zespołu. Powinien nauczyć się, jak na- wiązywać długotrwałe relacje oraz jak je pielęgnować. To niezwykle ważne przy zakupie kolejnych nieruchomości.

Aby zbudować swój zaufany zespół, musisz dużo szukać, sprawdzać i porównywać. To nie polega na tym, że zadzwo- nisz do osoby, z którą chciałbyś w przyszłości współpraco- wać, i powiesz: „Będę inwestował za pół roku, czy chcesz znaleźć się w moim zespole?”. Z każdą z tych osób musisz wypracowywać samodzielną, długotrwałą relację, począwszy od przeprowadzenia pierwszej wspólnej i udanej transakcji. Musi być między wami chemia i musicie sobie zaufać – do- kładnie tak samo, jak to jest w związku partnerskim.

Jakie osoby składają się na zaufany zespół inwestora? Oto one:

1. PARTNER BIZNESOWY

Nie jest powiedziane, że musisz współpracować ze wspól-

105

nikiem. Niektórzy wolą wszystko robić sami i są w tym naprawdę dobrzy. To, czy będziesz chciał mieć swojego partnera biznesowego, zależy wyłącznie od twoich indy-widualnych preferencji. Sam powinieneś zadecydować o tym, jaka forma działania bardziej ci odpowiada.

Jeśli chodzi o mnie, to wolę pracować w parach. Tak właściwie to mam dwóch partnerów biznesowych, którym mogę bezgranicznie ufać – pierwszym z nich jest moja żona, drugim – wspólnik, wieloletni przyjaciel, o którym niejed- nokrotnie wspominałem w tej książce.

Taki system działania bardzo dobrze się u nas spraw- dza. Ja mam czas na jeżdżenie i oglądanie nieruchomości oraz posiadam zdolności negocjacyjne. Mój wspólnik jest specjalistą od remontów. Moja żona natomiast wykań- cza mieszkania i odpowiada za home staging, a do tego zajmuje się ważniejszymi rozliczeniami. Każdy z nas ma inne umiejętności, dzięki czemu możemy się uzupełniać i sprawnie działać. Poza tym nigdy nie chodzimy razem na te same szkolenia, tylko przekazujemy sobie zdobytą wie- dzę. Dzięki temu możemy zaoszczędzić sporo czasu. Myślę, że pod tymi wszystkimi względami stanowimy naprawdę zgrany zespół.

W tym miejscu pozwolę sobie na małą dygresję. Nieru- chomości bez wątpienia mają bardzo duży wpływ na życie prywatne inwestora. A współpraca z żoną jako partnerką biznesową to jest coś dobrego, przyjemnego, co bez wątpie- nia scala nasz związek. Dzięki inwestowaniu mamy wspólny cel życiowy i razem dbamy o nasz majątek, co nas bardzo do siebie zbliża. Dzielimy swoje obowiązki i wspieramy się nawzajem. Tak jak w życiu, tak i w nieruchomościach

106

konieczne jest, aby partnerzy się uzupełniali. Dzięki temu czujemy, że razem możemy naprawdę wiele osiągnąć.

2. POŚREDNIK NIERUCHOMOŚCI

Na początku powinieneś umówić się z jednym pośrednikiem, aby pokazał ci nieruchomości, które ma w swojej ofercie. Może to być np. pięć czy sześć mieszkań podobnego typu lub w pobliskiej lokalizacji, które mogą cię zainteresować. Zawsze pytaj, czy ma on jeszcze jakieś inne nieruchomości, które mógłby ci od razu pokazać. I w ten sposób możesz poświęcić nawet cały dzień na jeżdżenie z tą jedną osobą i oglądanie jej ofert. Następnie umów się z drugim, trze- cim, czwartym, a nawet piątym pośrednikiem. I szukaj tak długo, aż w końcu trafisz na kogoś, z kim dobrze ci się będzie rozmawiało, kto zrozumie twoje potrzeby i pomoże ci znaleźć odpowiednie mieszkanie. W efekcie sfinalizujecie waszą pierwszą wspólną transakcję i tym samym zaczniecie wypracowywać długotrwałą relację. Dzięki temu staniesz się temu pośrednikowi bliższy, niż każdy inny inwestor z ulicy.

Powiem ci też pewną ciekawostkę. Jakiś czas temu przeprowadziłem mały eksperyment – dzwoniłem do po- średników i na samym początku rozmowy informowałem ich o tym, że szukam mieszkań w celach inwestycyjnych i zamierzam właśnie kupić swoją dziesiątą nieruchomość, po czym pytałem, czy zapoznaliby mnie ze swoją ofertą. I uwierz mi, to jedno zdanie potrafiło zdziałać cuda. Dzięki temu pośrednicy mieli poczucie, że rozmawiają z kimś, kto nie będzie marnował ich czasu i bardzo chętni byli zapo- znać mnie ze swoimi ofertami. Dla wielu z nich trafienie na takiego klienta jak ja było niczym prezent pod choinką.

107

Spróbuj zastosować podobną taktykę podczas szukania swo- jego pierwszego pośrednika, a gwarantuję ci, że to się opłaci! Niezwykle istotną kwestią jest prowizja, jaka należy

się pośrednikowi za wykonaną przez niego pracę. Za- wsze uznaję, że skoro pokazuje on nam jakieś mieszkanie, oznacza to, że zadał sobie trud, aby znaleźć je na rynku offline’owym (np. na tablicy ogłoszeń czy „u proboszcza”). Uważam więc, że jego wynagrodzenie jest warte pracy, jaką wykonał, i najgorsze, co można zrobić, to umówić się z nim na obejrzenie mieszkania, mocno negocjować cenę i dodat- kowo na sam koniec powiedzieć, że zapłaci mu się znacznie niższą prowizję!

Jeśli zatem przychodzi do nas pośrednik z okazją kupna nieruchomości dużo poniżej ceny rynkowej lub ofertą za- kupu mieszkania, której nie wystawił jeszcze w Internecie, to uważam, że zasłużył na wysoką prowizję. Przykładowo, jeśli mamy mieszkanie za 250000 złotych, które pośred- nik oferuje nam za 200 000 złotych, to oddając mu np. 5% wartości takiej nieruchomości, czyli ok. 10 000 złotych, cią- gle będziemy 40000 złotych do przodu. Co najważniejsze, wiemy, że trafiła nam się naprawdę świetna okazja. A pozo- stałe 40000 złotych, które zaoszczędzamy, daje nam duże pole do popisu – zarówno w przypadku kupna mieszkania pod wynajem, jak i pod sprzedaż. Jeśli natomiast pośrednik pokazuje nam ofertę, do której ma dostęp dziesięciu innych pośredników – warto negocjować jego stawkę.

Z własnego doświadczenia wiem, że płacąc dobrze swo- jemu pośrednikowi możesz mieć pewność, że następnym razem sam o ciebie zadba i jak tylko znajdzie dobrą okazję, od razu do ciebie zadzwoni. Podobnie w przypadku, gdy

108

będziesz sprzedawał mieszkanie. Każdy pośrednik ma bo- wiem bazę swoich klientów, którym może zaproponować twoją nieruchomość, warto więc, abyś utrzymywał z nim dobre relacje.

Sam zawsze dbam o kontakt ze swoim pośrednikiem. Przeprowadziliśmy razem wiele transakcji. Kiedy tylko znaj- dzie jakąś dobrą okazję, daje mi o tym znać. Ofert poszukuje zarówno offline, jak i online. Co ciekawe, również korzysta z portalu Moniter.pl, gdzie wyszukuje nie tylko mi, ale także innym swoim klientom najlepsze okazje.

Ponadto mój pośrednik jest bardzo doświadczony w kon- taktach z klientami – i to do tego stopnia, że potencjalni nabywcy często ufają mu bardziej niż mi. Wynika to zapewne również stąd, że pośrednik odbierany jest przez większość ludzi jako osoba bezstronna. Jeśli powie, że uważa, iż w tej dzielnicy dobrze się mieszka i cena nieruchomości jest na-prawdę atrakcyjna – to wiele osób mu uwierzy. Jeżeli ja to powiem – zostanę odebrany tak, jakbym mówił to tylko po to, aby sprzedać swoją nieruchomość. Zazwyczaj działamy więc tak, że obydwaj wystawiamy ofertę mieszkania w tej samej cenie. Nie ma różnicy, któremu z nas uda się je sprze- dać. Jeśli jemu – oczywiście ustalam korzystną prowizję.

Czasem zdarzało mi się, że przyjeżdżałem oglądać nie- ruchomość wystawioną przez pośrednika wraz z moim wła- snym pośrednikiem. W takich sytuacjach zaobserwowałem, że zastany na miejscu pośrednik stawia się w sytuacji strony sprzedającej i zależy mu na negocjacji ceny. Dlatego też jeśli widzę, że okazja jest dobra, to wolę wybrać się na oglądanie mieszkania sam. Ale nie ma się czemu dziwić – pośrednik jest osobą, która reprezentuje pod względem kompetencji

109

sprzedażowych właścicieli mieszkania. Dlatego też uważam, że ten zawód jest potrzebny – większość transakcji jest bowiem zawierana nie przez inwestorów, ale przez ludzi, którzy robią to jeden raz w życiu. I boją się, że mogą zostać oszukani. A tak mają komu zaufać.

Na koniec powiem ci jeszcze tylko to, że na swojej dro- dze możesz spotkać różnych pośredników. Na przykład takich, którym nie chce się pracować i których celem jest tylko zarobienie na własne utrzymanie i wykonanie jed- nej transakcji miesięcznie. Ale istnieją też tacy pośrednicy, którzy są w stanie zrobić pięć czy nawet dziesięć transakcji w tym samym czasie. Są dobrzy sprzedażowo, a w dodatku sami potrafią obniżyć swoją prowizję jeśli widzą, że klient jest zdecydowany na zakup. Pracują po godzinach i potrafią zawsze dostosować się do swojego klienta. Życzę ci, abyś znalazł właśnie takiego pośrednika!

3. NOTARIUSZ

Jak znaleźć dobrego notariusza? Jeśli chcesz zrobić rozezna- nie cenowe to bardzo łatwo możesz wszystkiego dowiedzieć się przez telefon. Oczywiście kompetencje i dostępność cza- sowa są ważniejsze, jednak warto wiedzieć, na czym się stoi. Zadzwoń do jednego z nich i zapytaj: „Dzień dobry, planuję kupić mieszkanie i chciałem się dowiedzieć, ile kosztowa- łoby mnie u państwa przygotowanie umów przedwstępnej i końcowej?”. Pamiętaj przy tym, aby koniecznie zapytać się o dodatkowe koszty, a więc czy podana przez nich cena jest kwotą brutto i czy obejmuje wypisy. Notariusze bardzo często pomijają tego typu opłaty i niemal zawsze podają cenę netto.

110

I jak już poznasz jedną kwotę, dzwonisz do kolejnych notariuszy i porównujesz korzyści. Każdą rozmowę prze- prowadzasz dokładnie tak samo. Dzięki temu dowiesz się, jakie są średnie ceny za współpracę z notariuszem w twoim mieście. Oczywiście zawsze możesz ponegocjować i powie- dzieć: „Wolałbym państwa usługi bo tu mam bliżej. Tam mam lepszą cenę, tylko po prostu trochę dalej”. Notariusze mają duże pole do popisu, zawsze mogą opłatę za swoją usługę nieco obniżyć.

Sam na początku robiłem rozeznanie – porównywa- łem cenę i lokalizację (czy np. łatwo jest zaparkować) oraz sprawdzałem, na ile dany notariusz jest dostępny i pomocny (czy np. udzieli mi porady telefonicznej, jeśli będę tego po- trzebował). I w końcu trafiłem na takiego, który odpowiada mi cenowo, nie ma problemu z doradzaniem przez telefon i którego podejście do pracy bardzo mi odpowiada (wszyst- kie tematy załatwia bardzo szybko). Jedynym minusem jest kiepski parking, ale to zdecydowanie mogę przeboleć na tle tych wszystkich plusów. Wypracowaliśmy wspólnie bardzo dobrą relację, wykonaliśmy razem już kilkanaście udanych transakcji.

Moim zdaniem notariusz musi być przede wszystkim dobrze zorganizowany, terminowy i pomocny. Raz trafiłem na takiego, na którego musiałem czekać aż dwie godziny przed podpisaniem aktu notarialnego mimo umówionej godziny (nie polecam nikomu!). Dlatego jak już uda ci się znaleźć kompetentnego notariusza, który sprawdzi się nie tylko przy pierwszej, ale każdej kolejnej transakcji – dbaj o waszą wspólną relację. Założę się, że on sam to doceni i bez problemu będzie udzielał ci porad telefonicznych, kiedy

111

tylko będziesz tego potrzebował. Dlatego też uważam, że jego cena jest istotna, ale nie zawsze najważniejsza!

4. RZECZOZNAWCA

Rzeczoznawca zajmuje się wyceną nieruchomości. Może sporządzić operat szacunkowy w formie książki ze zdjęciami i dokładnym opisem stanu mieszkania lub wydać opinię na podstawie porównania transakcji sprzedaży nieruchomości, które miały miejsce ostatnio w twojej okolicy. Tobie, jako początkującemu inwestorowi, przyda się właśnie opcja druga – dzięki opinii rzeczoznawcy możesz zdobyć przydatne in- formacje na temat wartości rynkowej mieszkań, które są podobne do twojego.

Jak znaleźć odpowiedniego rzeczoznawcę? Wystarczy, że zadzwonisz do kilku z nich i popytasz o wycenę swojej nie- ruchomości. Poinformuj z góry, że interesuje cię wyłącznie informacja na temat wartości mieszkania, a nie jego opis ze zdjęciami. Zapytaj ich, czy warto daną nieruchomość kupić, oraz poproś, czy mogliby sprawdzić swoją bazę mieszkań w danej okolicy. Z doświadczenia wiem, że nie każdy rze- czoznawca zgodzi się to zrobić, jednak po kilku wykonanych telefonach z pewnością znajdzie się ktoś, kto powie, że za 100 czy 200 złotych będzie w stanie ci pomóc.

5. PRAWNIK/RADCA PRAWNY

Możesz go potrzebować np. w przypadku windykacji – jeśli któryś z najemców nie będzie ci płacił. Wówczas warto ro- zejrzeć się za kancelarią prawną, która będzie zajmowała się typowo odzyskiwaniem długów.

112

6. KSIĘGOWY

Warto, abyś skorzystał z usług księgowego już przy pierw- szej swojej inwestycji i dowiedział się, jaka forma podatku będzie dla ciebie najkorzystniejsza. Jeśli prowadzisz własną działalność gospodarczą lub spółkę z o.o. i kupisz mieszkanie pod sprzedaż, to warto skorzystać z usług sprawdzonego biura rachunkowego. Sam współpracuję z księgowymi, któ- rzy nie są najtańsi, ale specjalizują się w nieruchomościach. Jeśli będę miał jakiekolwiek pytanie to wiem, że będą znać na nie odpowiedź i dobrze mi doradzą.

Listę zweryfikowanych i polecanych biur rachunkowych znajdziesz na stronie: moniter.pl/ksiazka/zespol

7. BROKER UBEZPIECZENIOWY

W przypadku ubezpieczenia nieruchomości jak najbardziej przy- dadzą ci się usługi brokera. Bezstronnie porównują oni dostępne oferty na rynku i reprezentują klienta przed ubezpieczycielami.

Co zaś tyczy się ubezpieczenia OC dla najemców, to jest to sprawa, która nie wymaga konsultacji z doradcą – można je wykupić w każdej placówce ubezpieczyciela, a nawet przez Internet (cena jest dokładnie taka sama).

8. DORADCA KREDYTOWY

Jako inwestor warto zwrócić się do doradcy kredytowe- go – porówna on oferty różnych banków i podpowie, jak wypracować maksymalną zdolność kredytową. Najlepiej znaleźć kogoś lokalnie lub poszukać takiego doradcy, który sam inwestuje w nieruchomości.

Listę zweryfikowanych i polecanych doradców kredy- towych znajdziesz na stronie: moniter.pl/ksiazka/zespol

113

9. EKIPA REMONTOWA

O tym, jak wybrać najlepszą ekipę remontową, dowiedziałeś się z rozdziału 2.1.

Nie jest jednak powiedziane, że musisz współpracować tylko z jedną firmą budowlaną. Jeśli zamierzasz przepro- wadzić kilka remontów w tym samym czasie, to lepiej, abyś znalazł jeszcze innych zaufanych robotników. Możesz to zro- bić w dokładnie w ten sam sposób – przeprowadzając casting.

Z ekipą remontową, tak samo jak z pośrednikiem czy notariuszem, należy wypracować dobrą, długotrwałą relację. Ale pamiętaj – wystarczy, że jeden raz pozwolisz swoim robotnikom na więcej, to oni wykorzystają to przy pierw- szej lepszej okazji. W efekcie będziesz musiał szukać nowej ekipy remontowej.

Listę polecanych ekip remontowych znajdziesz na stro- nie: moniter.pl/ksiazka/zespol

10. HOME STAGER

W tej roli doskonale odnajdują się kobiety. Mają wyczucie stylu i estetyki. Moja żona jest w tym niezastąpiona! Jeśli jednak nie znasz żadnej takiej osoby, to warto abyś poszukał ofert home stagerów w Internecie.

Dlaczego to takie ważne? Wystarczy, że zainwestujesz w home staging każdego pokoju, a wartość całego miesz- kania znacznie się zwiększy! Być może się tego nie spodzie-wasz, ale na cenę nieruchomości duży wpływ mają detale. Dlatego uważam, że home staging powinien być nieod- łącznym elementem każdej inwestycji, który już na samym początku należy wliczyć sobie w koszty – zaraz po remoncie i umeblowaniu mieszkania.

114

11. ZŁOTA RĄCZKA

„Złote rączki” to osoby, które potrafią zrobić wszystko, nawet same wyremontować mieszkanie. Jeśli masz ko- goś takiego w rodzinie lub wśród bliskich znajomych, to warto poprosić go o pomoc. Może to być np. twój teść czy przyjaciel.

Jeśli jednak nikt z twojego otoczenia nie ma umiejętności majsterkowania, to są na rynku firmy, które zajmują się takimi usługami całodobowo. Możesz też poszukać ofert na OLX.pl. Z własnego doświadczenia wiem, że najlepiej spraw- dzają się starsi panowie, którzy są cierpliwi i nie windują cen. Młodzi są drożsi i niestety często bywa, że brakuje im ogłady. Raz miałem sytuację, kiedy młody chłopak powie- dział mi, że w weekend do pracy nie przyjdzie, ponieważ w sobotę odpoczywa (pomimo że pokoje miały być gotowe na poniedziałek). Dlatego jak już znajdziesz zaufaną osobę do tej pracy, radzę ci pielęgnować tę relację.

12. SPRZĄTACZKA

Ją również znajdziesz na OLX.pl. Możesz też zapoznać się z ofertami konkretnych firm sprzątających.

Powiem szczerze, nie jest łatwo o znalezienie dobrej i odpowiedzialnej osoby do sprzątania. Pamiętam, jak sam szukałem sprzątaczki, to obdzwoniłem z 30 osób i niemal każda z nich była nieterminowa, zajęta albo niezaintereso- wana. A jak już jakąś znalazłem, to bardzo często okazywała się niedokładna. Z kolei dobre i polecane sprzątaczki mają bardzo dużo klientów, dlatego też mogą pozwolić sobie na odrzucenie tych, którzy płacą najmniej i sprzątać tylko tym, którzy wynagradzają ich pracę najlepiej. Zazwyczaj ceny

115

są bardzo zróżnicowane, wahają się nawet od 300 do 800 złotych za sprzątanie po remoncie.

A jak już uda ci się znaleźć odpowiednią osobę do sprzą- tania, to wspólnie musicie zacząć budować dobrą relację. Ty musisz przekonać się, że ta osoba będzie dobrze wypełniała swoje obowiązki, a ona musi ci zaufać, że nie zadzwonisz do niej dzień przed wykonaniem zlecenia i nie powiesz, że jednak jej nie potrzebujesz. Jak już obydwoje będziecie wie- dzieli, że możecie na sobie polegać – współpraca stanie się dla was czystą przyjemnością.

13. INNI INWESTORZY

Może cię to zdziwi, ale w skład twojego zaufanego zespołu powinni również wchodzić inni inwestorzy. I mam tu na myśli nie tylko współpracę na zasadzie wymiany wiedzy, ale również wzajemną pomoc (np. możliwość wykonania w każdej chwili tzw. „telefonu do przyjaciela”).

Ponadto, jeśli ma się dobry kontakt z innymi inwesto- rami, którzy działają w tym samym mieście, to można sobie nawzajem polecać oferty nieruchomości. I pod tym wzglę-dem warto pozostawać ze sobą w kontakcie – nie ma nic gorszego niż licytowanie się o cenę mieszkania z kimś, kto potem okazuje się twoim znajomym! Oprócz tego na rynku często pojawiają się okazje, na które akurat sami możemy nie mieć pieniędzy. W takim przypadku warto taką okazję sprzedać lub oddać „za przysługę” znajomemu inwestorowi, który mógłby być nią zainteresowany.

Zapraszam cię już teraz, abyś dołączył do naszej spo- łeczności i korzystał z doświadczeń pozostałych inwestorów. Wejdź na: moniter.pl/spolecznosc

116

Wykorzystuj przydatne narzędzia

Bez względu na to, czy dopiero planujesz rozpocząć swoje działanie na rynku nieruchomości, czy jesteś już doświad- czonym inwestorem, rekomenduję ci korzystać z dwóch bardzo przydatnych narzędzi:

Moniter.pl

Do czego służy? To narzędzie internetowe, które monito- ruje wszystkie oferty mieszkań na rynku wtórnym, jakie dostępne są w Internecie, gromadzi je w jednym miejscu i selekcjonuje według kryteriów, które sam ustalasz. Na tej podstawie automatycznie wysyła najlepsze okazje na twojego e-maila. To bardzo ułatwia proces poszukiwania mieszkań, a także pozwala zaoszczędzić sporo czasu, który musiałbyś poświęcić na ręczne wyszukiwanie ofert na róż- nych portalach internetowych.

Dlaczego warto korzystać? Wystarczy, że wejdziesz na stronę internetową: moniter.pl, założysz konto i zalogujesz się na tym portalu, a otrzymasz dostęp do bazy wszyst- kich ofert nieruchomości na rynku wtórnym w Polsce. Monitorujemy w tym celu najważniejsze serwisy inter- netowe – zarówno portale ogólnopolskie (np. otodom.pl, licytacje.komornik.pl), jak i regionalne (np. trójmiasto.pl, tarnowiak.pl). W dodatku, jeśli będziesz zainteresowany przetargami konkretnej spółdzielni mieszkaniowej, możesz wkleić do Monitera link do strony internetowej takiej spół- dzielni, a my zaczniemy go dla ciebie monitorować.

Narzędzie to nie działa tak jak inne portale, które po- wiadamiają cię o okazjach tylko raz dziennie, przez co uniemożliwiają szybką reakcję. Wszystkie oferty będziesz

117

otrzymywał od razu. Wystarczy, że ustawisz interesujące cię parametry, a my na ich podstawie wyselekcjonujemy dla ciebie najlepsze okazje.

Zaawansowane wyszukiwanie poprzez zastosowanie filtrów, słów kluczowych oraz wykluczeń jest bardzo du- żym plusem tego narzędzia. Zauważ, że gdybyś miał konta w dziesięciu tego typu serwisach i chciałbyś w każdym z nich zmienić jakikolwiek filtr wyszukiwania – to musiałbyś na tych wszystkich kontach się zalogować i poprawić to, co ci nie odpowiada. To bardzo czasochłonne! Poza tym – czy będziesz miał pewność, że posiadasz konta na wszystkich najważniejszych stronach? A może istnieje jakiś serwis internetowy, którego nie znasz? Nigdy nie możesz mieć stuprocentowej pewności. Musiałbyś cały czas śledzić listę takich stron. A Moniter wszystko to robi za ciebie – moni-toruje źródła i dodaje te, które są aktualnie na topie.

Jeśli chodzi o filtry wyszukiwania, to na początek warto wybrać jeden, ogólny. Nie musi być to konkretne słowo kluczowe. Możesz wpisać po prostu nazwę interesującego cię miasta.

Następnie warto ustawić drugi filtr – tym razem bardziej zawężony, np. do konkretnego osiedla lub ulicy. Moniter automatycznie wychwytuje taką nazwę z tytułu, podtytułu lub opisu ofert sprzedaży mieszkań w Internecie. Tego typu nieruchomości będzie oczywiście niewiele – bo obszar na- szego wyszukiwania jest bardzo zawężony. Ale dostaniesz od razu informację o tym, jakie oferty nieruchomości w tej dzielnicy właśnie się pojawiły. I jeśli przyjdzie do ciebie np. raz na trzy tygodnie takie ogłoszenie, to będziesz wiedział, że właśnie na taką ofertę czekałeś i możesz od razu bez

118

zastanowienia chwytać po telefon, dzwonić do właściciela tej nieruchomości i umawiać się z nim na spotkanie.

Oprócz ustawienia filtrów możesz określić słowa klu- czowe, np.: PILNE, TERAZ, SPADKOWE. Ale tu należy uważać na wyrazy, które bywają podpuchą. Jeśli ktoś pisze, że jest to

„doskonała inwestycja”, to możesz być pewien, że to jeden wielki blef. Gdyby to faktycznie była taka doskonała inwe- stycja, to właściciel by się jej nie pozbywał! Ale jeśli w tytule znajdujemy słowa takie, jak PILNE lub DO REMONTU, to możemy być spokojni o to, że właściciele takich mieszkań są świadomi swojej decyzji o sprzedaży i chcą to zrobić szybko.

Ponadto możesz wykluczać słowa w filtrach wyszukiwa- nia – i taka opcja przyda ci się w przypadku, kiedy wiesz, że dana dzielnica na pewno cię nie interesuje lub na danej ulicy mieszkania są mało atrakcyjne. Wówczas możesz ustalić so- bie konkretną cenę za m2 (np. średnia cena w danym mieście), a następnie wyeliminować z wyszukiwania dzielnice, które cię nie interesują. Jeśli ustawisz, że np. chcesz otrzymywać oferty mieszkań do 4000 zł/m2 w Katowicach, to zaczną przychodzić oferty z dzielnic, które są tańsze (nieruchomości w lepszych dzielnicach kosztują bowiem ok. 5000 zł/m2).

Możesz również wyeliminować z wyszukiwania miesz- kania luksusowe lub po remoncie. Wystarczy ustawić od- powiednią cenę za m2, wybrać konkretną dzielnicę oraz wykluczyć w filtrze słowa: PO REMONCIE i LUKSUSOWE. Później możesz dodawać kolejne elementy wyszukiwania lub je usuwać. Twój filtr będzie dojrzewał jak wino.

Baza Monitera skupia się na wszystkich polskich mia- stach. Pomaga również znaleźć inwestorowi tzw. „cie- płe” lokalizacje wokół uczelni, o czym wspominałem ci

119

w poprzednim rozdziale. Zależy nam na tym, aby każdy mógł znaleźć interesujące go mieszkanie nie tracąc przy tym wiele czasu. Oczywiście nie zawsze na rynku znajdzie się to, czego akurat poszukujemy. Ale warto uzbroić się w cierpliwość i obserwować rynek.

Dodatkowo polecam ci raz w miesiącu usiąść i przejrzeć za pomocą Monitera oferty z całego miasta – i to bez wy- korzystywania jakichkolwiek filtrów. Sam czasem testuję w ten sposób różne rozwiązania. Sprawdzam na przykład, co by było, gdybym wpisał jakieś inne słowo kluczowe niż to, którym posiłkowałem się dotychczas. Patrzę, jakie są wyniki wyszukiwania i przeglądam ogłoszenia pod takim kątem, czy przypadkiem nie było jakiejś oferty, która nie podpadła pod moje filtry, a mogłaby mnie zainteresować. Uważam, że warto raz na miesiąc poświęcić 15-20 minut na takie działanie.

Moniter to niezbędne narzędzie każdego inwestora, któ- rego używa już ponad tysiąc osób. Pamiętaj, że bez zapozna- wania się z rynkiem nieruchomości i śledzenia najlepszych okazji nie ma mowy o inwestowaniu z sukcesem. Jeśli za- tem planujesz swoją przyszłość związać z inwestowaniem – nie zabieraj się do tego bez Monitera!

SON – System Obsługi Najmu

Do czego służy? To bardzo intuicyjne narzędzie do zarządza- nia mieszkaniami.

Wystarczy założyć konto, aby móc zapisać informacje o swoim mieszkaniu na wynajem i zamieszkujących na- jemcach. Od tego momentu program będzie automatycz- nie generować i wysyłać do nich faktury (także na bazie

120

zużytych mediów), przypominać ci o istotnych datach, jak np. wygasające ubezpieczenie mieszkania, umowy z dostaw- cami czy koniec umowy z najemcami. W jednym miejscu będziesz mógł przechowywać wszystkie dane, jak kontakty do spółdzielni, hasło do wifi, dokumenty napraw czy gwa- rancje na sprzęt AGD. Dzięki temu oszczędzisz masę czasu i ułatwi ci to zarządzanie mieszkaniami.

Na początkowym etapie inwestowania nie potrzebujesz jeszcze zaawansowanych funkcji tego programu, dlatego wystarczy ci podstawowa wersja, która jest darmowa.

Dlaczego warto korzystać? Za pośrednictwem tego narzę- dzia będziesz mógł odbierać tzw. płatności masowe. Faktury są przy takich rozliczeniach wystawiane automatycznie, a każdy najemca ma indywidualny numer konta – jeśli po- depniesz go pod SON, to program automatycznie będzie wiedział, czy dana osoba zapłaciła już swój czynsz, czy jesz-cze nie. Jeśli nie – dzień przed upływem terminu płatności wysyła tej osobie przypomnienie o zapłacie. A jeśli ktoś wciąż tego nie zrobi, to wyśle mu kolejne przypomnienie dwa dni później. To taka prosta windykacja na bazie e-mailowej i SMS-owej, bez twojej ingerencji.

Tego typu opcja programu (z powiadomieniami SMS- -owymi i płatnościami masowymi) kosztuje miesięcznie

10 złotych od nieruchomości, co uważam za bardzo do- brą cenę, biorąc pod uwagę czas, jaki mogę dzięki temu zaoszczędzić. Wyobraź sobie sytuację, w której masz 100 najemców i każdemu z nich musisz sam wystawić fakturę, a do tego dopilnować, aby zapłacili na czas i kontrolować to na swoim rachunku bankowym. To bardzo czasochłonne i skomplikowane zajęcie!

121

Listę wszystkich polecanych narzędzi znajdziesz na stro- nie moniter.pl/ksiazka/narzedzia

Wybierz odpowiednią formę opodatkowania

Na wstępie zaznaczam, że książka nie jest poświęcona za- gadnieniom podatkowym. Podatki mają to do siebie, że czę- sto się zmieniają. Rekomenduję ci, abyś zweryfikował wybór odpowiedniej formy opodatkowania z zaufanym biurem rachunkowym lub doradcą podatkowym. Osoby te dysponują odpowiednią wiedzą oraz uprawnieniami. Przytoczę jednak kilka wskazówek, które pozwolą ci podjąć wstępne decyzje, jeszcze na etapie pracy z tą lekturą.

Jeśli jesteś początkującym inwestorem i zamierzasz ku- pić swoją pierwszą nieruchomość, powinieneś skorzystać z pomocy księgowego. To niewielki koszt, a będziesz miał pewność, że obsłużą cię fachowcy i dobrze doradzą w kwestii podatków. Tym samym polecam ci zapoznać się z książką Grzegorza Grabowskiego, z której możesz się dowiedzieć naprawdę wszystkiego na ten temat opcji rozliczania po- datków i wybrania odpowiedniej formy biznesu.

Najprościej rzecz ujmując:

jeśli jesteś osobą fizyczną, możesz wybrać sposób opo-datkowania albo na podstawie ryczałtu, albo na zasadachogólnych, czyli na tzw. skali podatkowej,
jeśli masz własną działalność gospodarczą, również możesz opodatkować najem na skali podatkowej lub zapomocą podatku liniowego,Pierwsza z wymienionych opcji – ryczałt – polega na tym, że z całego swojego przychodu płacisz 8,5% w formie zaliczko-

122

wej do 20. dnia każdego miesiąca za miesiąc poprzedni. Dla przykładu – jeśli twój przychód wyniesie w styczniu 4000 złotych, to do 20 lutego musisz zapłacić 8,5% z tej kwoty. I to wszystko. Później jedynie, raz do roku, do 31 stycz- nia musisz złożyć PIT. Uważam, że jest to najprostsza ze wszystkich możliwych opcji, zwłaszcza gdy ktoś dopiero zaczyna i uczy się rynku nieruchomości. Niestety, tylko z pozoru wydaje się korzystna podatkowo (o czym napiszę zaraz). Ponadto dla mieszkań z rynku wtórnego, dla których można zastosować przyspieszoną amortyzację, ryczałt się nie opłaca. Jak już wspominałem, jeśli nieruchomość była w użyciu ponad pięć lat, można wliczać sobie w koszty na-wet 10% jej wartości co roku. Przy ryczałcie nie ma takiej możliwości!

W przypadku skali podatkowej natomiast – zarówno w ramach najmu prywatnego, jak i działalności gospodar- czej – wysokość twojego podatku wynosić będzie 18% lub 32%. Na zasadach podatku liniowego będzie to 19%. To, w jaki sposób powinieneś się rozliczać, zależy od wielu czyn- ników, dlatego niezbędna będzie konsultacja z ekspertem. Ważne jest jednak, abyś wiedział, że w obu tych przypadkach możesz odliczać swoje koszty i skorzystać z opcji amortyza- cji, co finalnie może okazać się znacznie bardziej opłacalne aniżeli rozliczanie ryczałtowe.

Sam na początku prowadziłem własną działalność go- spodarczą. Mimo to jednak pierwszą nieruchomość roz- liczałem z żoną w formie ryczałtu dla osoby fizycznej, bo wydawało mi się, że znacznie bardziej się to opłacało. Póź- niej stwierdziliśmy, że skoro planujemy zakup kolejnych trzech nieruchomości, to musimy zacząć inwestować na

123

działalności gospodarczej. Szczególnie, że chcieliśmy za- mortyzować nasze mieszkania, zyskać możliwość wrzucania wielu rzeczy w koszty i nie opodatkowywać tak dużej sumy pieniędzy. Finalnie opcja ta okazała się znacznie bardziej korzystna.

Znam zarówno ludzi, którzy rozliczają się na ryczałcie, jak i tych, którzy wybrali skalę podatkową czy podatek li- niowy. Nie ma tutaj złotego środka. Każdy musi sam wybrać formę opodatkowania, która będzie dla niego najbardziej opłacalna. Korzyści warto przeliczyć w arkuszu kalkulacyj- nym, np. Excelu. Jedno jest pewne: przy kilku mieszkaniach i tak będziesz musiał założyć własną działalność gospodar- czą. Prędzej czy później to i tak się stanie.

124

2. Zdobywaj wiedzę

Jak zdobywać wiedzę, aby stawać się coraz lepszym inwe- storem? Myślę, że znasz już odpowiedź na to pytanie – brać udział w szkoleniach i uczyć się od osób bardziej od siebie doświadczonych.

Na początek chciałbym przytoczyć pewną anegdotę. Na jednym ze szkoleń – Praktycznym Seminarium Inwesto- wania w Nieruchomości, Piotr Hryniewicz zapytał osoby zebrane na sali:

– Po co jesteście na tym szkoleniu?
– Żeby być wolnym finansowo! – ktoś odpowiedział.
– A co ci da ta wolność? – ciągnął temat Hryniewicz.
– Żebym nie musiał wstawać rano do pracy!
– I co, w ogóle nie będziesz wstawał?
– Nie, no będę wstawał…
Do rozmowy wtrąciła się kolejna osoba:
– Będę zajmowała się więcej dziećmi! – wykrzyknęła. – A ile będziesz się nimi zajmowała? 10 godzin dziennie?

8 godzin dziennie?
– Nie, tak z 2 godziny dziennie…
– To co masz zamiar robić z pozostałym czasem? – pytał

dalej Piotr.

125

I podczas tej krótkiej rozmowy padały najprostsze odpo- wiedzi: dzieci, rodzina, podróże, brak obowiązku wstawania o świcie. I to są dobre odpowiedzi. Ale problem tkwi w tym, że ludziom wydaje się, że chcą nic nie robić. A to nie jest prawda.

Nieruchomości to bardzo wciągające zajęcie, które wymaga zaangażowania. Pracy, nauki, udziału w szkole- niach, inwestycji czasu. W każdej chwili można kupić ko- lejne mieszkanie, na przykład na sprzedaż, i dorobić tyle, ile na etacie by się zarabiało przez pięć czy nawet dziesięć miesięcy. Ale warunkiem odnoszenia takich sukcesów jest wiedza. Dzięki niej będziesz mógł zminimalizować ryzyko niepowodzeń i poniesienia zbyt wysokich strat wynikają- cych z podejmowania nieprzemyślanych działań. Będziesz przygotowany na wszelkie możliwe okoliczności.

Przy inwestycji w pierwszą nieruchomość popełnianych jest wiele błędów. Często ludzie zabierają się za to nie ma- jąc żadnej wiedzy, tylko dlatego, że gdzieś przeczytali lub usłyszeli, że to łatwy sposób na zarobienie dużych pieniędzy. Bardzo często wydaje im się, że wiedzą wszystko na dany temat – zamiast pójść na szkolenie, nauczyć się rynku, to kupują pierwsze lepsze mieszkanie. Pośrednik okazuje się świetnym sprzedawcą, nakreśla im wizję przyszłości, jakie to kokosy będą zbijać na wynajmie tej nieruchomości. I nie liczą potencjalnych zysków, nie zakładają ryzyka, nie wie- dzą, jak wyremontować mieszkanie, ani jak przeprowadzić selekcję najemców. Może cię zdziwię, ale takim osobom też się udaje. Potem się chwalą, że osiągnęli sukces i nie potrzebowali żadnej nauki ani udziału w szkoleniach. Ale czy uda im się następnym razem? Uważam, że jeśli chcemy

126

robić coś porządnie, to musimy być wyedukowani. Tutaj każdy, nawet najmniejszy błąd, może nas kosztować kilka czy nawet kilkadziesiąt tysięcy złotych.

Sam bardzo często zaczynałem coś robić, bo wydawało mi się, że jest to proste i nie wymaga posiadania specjali- stycznej wiedzy, a później okazywało się, że się myliłem – popełniałem mnóstwo błędów, i to, niestety, bardzo kosz- townych. Gdybym najpierw zdecydował się na uczestnictwo w szkoleniu, a dopiero później podejmował działanie, to zaoszczędziłbym mnóstwo pieniędzy.

Udział w szkoleniach kosztował mnie maksymalnie 10% tego, ile straciłem na wszystkich błędach, jakie popełniłem. Dlatego uważam, że warto zaczerpnąć wiedzy, która warta jest dziesiątki czy nawet setki tysięcy złotych, zapłacić za nią jedynie kilka tysięcy i przełożyć to na znacznie większe rezultaty. To bardzo ważne w inwestowaniu. Tu nie mówimy o takim ryzyku, że kupisz coś za 10 000 złotych i stracisz na tym 2000 złotych, bo źle to sprzedałeś. Tu mówimy o nie- ruchomości, którą kupujesz na kredyt na 30 lat – za 200, 300 czy nawet 400000 złotych!

Zastanów się zatem, jeśli jakieś szkolenie kosztuje 4 000 złotych, to czy nie jest warte takiej ceny? To stanowi jedynie ułamek w kosztach całej operacji. W dodatku dzięki zdobytej wiedzy możesz znacznie szybciej o wiele więcej zarobić. Jeśli podniesiesz cenę najmu swojego mieszkania o 400 złotych miesięcznie, to już w dziesięć miesięcy zwróci ci się takie szkolenie. Jestem przekonany, że każdy jest w stanie to zrobić, i to bez większego problemu.

Sam zawsze na początku w pierwszej kolejności porów- nywałem ceny – jeśli mogę kupić książkę za 40 złotych, to

127

czemu mam wydawać pieniądze na szkolenie nawet 4000 złotych, które do tego trwa aż dwa dni? Nie wierzyłem, że może być różnica warta 3960 złotych między ceną książki a nauką na żywo, dopóki sam nie spróbowałem.

Podczas nauki na żywo zupełnie inaczej chłonie się wie- dzę, ponadto ma się kontakt z osobą, która jest doświad- czona w danym temacie i dostosowuje swoje zajęcia pod grupę. Nie jest to książka, która jest napisana pod ogół ludzi. Szkolenia są przeprowadzane w sposób bardzo indywidualny, zawsze można zadać jakieś pytanie prowadzącemu i dosta- nie się na nie od razu odpowiedź. Od tamtego czasu, zanim zacznę coś robić, najpierw idę na szkolenie. Wiedza, jaką uzyskasz, da ci pewność, że to, co robisz, jest prawidłowe i nie powinieneś obawiać się swoich działań. Dlatego też podzielę się z tobą radą:

Nigdy nie wyważaj otwartych drzwi. Edukuj się, a później wiedzę, którą zdobędziesz, przekuwaj w działanie.

Niestety bardzo często jest tak, że na szkolenie wysyłany jest pracownik etatowy, który wcale nie ma ochoty w nim uczestniczyć. Jedzie z przymusu. Dlatego też jedyną rzeczą, która interesuje go na takim szkoleniu, nie jest wiedza, lecz np. darmowa impreza. Bardzo często prezentacje prowa- dzone przez prelegentów są na tak niskim poziomie, że

page130image186949760

128

nie ma co się dziwić, iż uczestnicy poszukują sobie innych atrakcji.

A na zjazdy inwestorskie przyjeżdżają ludzie, którzy stale się rozwijają i chętnie dzielą się swoją wiedzą. Można dowiedzieć się od nich wielu ciekawych informacji i wdać w interesujące dyskusje. Prezentacje, które prowadzą, trwają nawet do godziny drugiej w nocy. I ludzie ich słuchają. Bo to, o czym mówią, to 100% praktyki i doświadczenia. To nie jest tak, że impreza zaczyna się o godz. 20.00, prezentacje trwają do 21.00 i o 20.00 już nikogo nie ma, bo wszyscy siedzą przy barze. Ludzie słuchają prowadzących z zainteresowaniem, jeśli chcą sobie zrobić przerwę to wychodzą, jeśli chcą po- rozmawiać – spotykają się kuluarach.

Poza tym podczas takich szkoleń będziesz miał okazję poznać inspirujących ludzi, którzy są ambitni, mają ciekawe pomysły i są z różnych branż. Łączy ich jedno – zainte-resowanie rynkiem nieruchomości. Przebywanie w takim otoczeniu bardzo motywuje cię do pracy. To są ludzie, którzy każdego dnia wstają z uśmiechem na twarzy i wiedzą, że chcą zrobić coś nowego. Nie narzekają, że to ich kolejny nudny dzień w pracy, czy że muszą wstać o 7 rano i są tacy zmęczeni…

Szkolenia mogą dotyczyć bardzo zróżnicowanej tema- tyki, np. sposobu inwestowania, pozyskiwania okazji, re- montowania czy właśnie negocjacji. Nie sztuką jest bowiem pozyskać kapitał i kupić nieruchomość, lecz osiągnąć ocze- kiwane cele przemyślanymi działaniami. Bo jeśli znajdziesz okazję, znajdą się pieniądze, jak to mówią. Tylko najpierw musisz wiedzieć, co jest tą okazją, a dopiero później szukać opcji jej sfinansowania. I tu jedyną właściwą drogą, moim

129

zdaniem, jest właśnie pójście na szkolenie, żeby dowie- dzieć się, na czym polega inwestowanie oraz sprawdzić, czym chciałbyś się zajmować – czy może będziesz wolał szukać mieszkań pod wynajem, czy może pod sprzedaż? A później dokształcać się z kolejnych obszarów tematycz- nych – remontowania, selekcji najemców czy umiejętności sprzedażowych.

Oto lista najważniejszych według mnie szkoleń, w któ- rych szczerze polecam ci wziąć udział:

1. PRAKTYCZNE SEMINARIUM INWESTOWANIA W NIERUCHOMOŚCI
Piotr Hryniewicz

Szkolenie, które jest fundamentem inwestowania w nie- ruchomości, wrotami do opłacalnych inwestycji i kopal- nią wiedzy na każdy temat związany z wynajmem. Moje pierwsze szkolenie z nieruchomości, które otworzyło mi oczy na to, że rynek nieruchomości to nie tylko kawalerki na wynajem.

Zdecydowanie polecam dla każdego, kto chce kupić mieszkanie na wynajem, chce uczyć się od osób, które są praktykami oraz chce uzyskać niesamowite wsparcie innych inwestorów. Razem ze szkoleniem od Piotra Hry- niewicza otrzymujecie dostęp do możliwość korzystania z umów oraz szablonów dokumentów stworzonych na bazie lat praktyk i tysięcy wynajętych pokoi. Idąc na to szkolenie nie sądziłem, że moje spojrzenie na nieru- chomości tak drastycznie się zmieni i że tak się w to

„wciągnę”. Coś niesamowitego!

130

2. SZKOLENIE Z PODNAJMU Mateusz Brejta i Piotr Hryniewicz

Na tym szkoleniu dowiesz się, w jaki sposób Mateusz, bez gotówki i zdolności kredytowej, ale z wielkimi chęciami do inwestowania, zbudował swoje imperium nierucho-mości, oparte na mieszkaniach podnajmowanych.

Podnajem, czyli wynajem z gwarancją czynszu dla właściciela, to nic innego jak wynajem średnio atrak- cyjnej nieruchomości na długi okres z prawem wynajmu dalej. W ten sposób poprzez inwestycję czasu i pieniędzy można w nieruchomości wynajętej za np. 1000 złotych miesięcznie wygospodarować przestrzeń dla większej liczby pokoi i zarabiać na niej 2000 złotych (już po opłaceniu czynszu do właściciela). A najlepsze w tym wszystkim jest to, że dla posiadaczy takich mieszkań jest to „wybawienie” – bardzo często nie mają oni ani czasu, ani ochoty na zajmowanie się nieruchomościami, które tylko stoją puste i generują koszty, zamiast przy- nosić przychody.

Szkolenie Mateusza Brejty i Piotra Hryniewicza zdra- dza tajniki na temat tego, jak przygotować się do roz- mowy z właścicielem, jak skłonić go do udziału w kosz- tach remontowania i urządzania mieszkania do wynajmu, jak wyliczyć opłacalność takiej inwestycji oraz jak wybrać odpowiednie nieruchomości.

Po szkoleniu oczekiwałem, że swoją pierwszą i każdą kolejną transakcję podnajmu mieszkań przeprowadzę z sukcesem. Efekt został osiągnięty.

131

3. SZKOLENIE Z REMONTU W PODNAJMIE Mateusz Brejta

Czym różni się remont we własnym mieszkaniu od mieszkania w podnajmie? Jak wybrać odpowiednią ekipę budowlaną? Jak wykorzystać to, co już zastaliśmy w mieszkaniu, aby nie generować niepotrzebnych wy- datków? Na te i wiele innych pytań odpowiada Mateusz dosłownie jednym tchem.

Szkolenie prowadzone jest w formie warsztatów i po- lega na wspólnym oglądaniu przez wszystkich uczestni- ków nieruchomości, w których akurat przeprowadzany jest remont. Dowiesz się dokładnie, co, jak i dlaczego jest robione, a także jakie materiały zostały w tym celu wyko- rzystane. Otrzymasz do wglądu faktury z Ikei i Castoramy, abyś zobaczył, co warto kupować, a czego nie. To bardzo praktyczne szkolenie o tym, jak zrobić remont od A do Z.

Po tych warsztatach oczekiwałem, że będę wiedział, jak znaleźć ekipę remontową oraz będę umiał sprecyzo- wać swoje oczekiwania względem robotników, a także jak wykorzystać sprzęty zastane w mieszkaniu. Efekt został osiągnięty.

4. SZKOLENIE Z NEGOCJACJI
Wojciech Woźniczka, Piotr Hryniewicz

Niesamowite przeżycie, otwierające oczy na to, jak łatwo jest wynegocjować dziesiątki tysięcy złotych odpowied- nim podejściem i kilkoma wypowiedzianymi zdaniami. Podczas szkolenia prowadzone są gry negocjacyjne,

132

które pokazują, jakie techniki zastosować oraz jak do- brać styl negocjowania do drugiej strony. Spotkanie bar- dzo mocno nastawione jest na naukę tworzenia sytuacji win-win, w których obie strony zadowolone są z wyniku tych negocjacji. Ponadto można się na nim dowiedzieć tego, jak radzić sobie z nieetycznymi zagraniami oraz jak rozbroić techniki negocjacyjne. Gwarantuję ci, że szko- lenie to zwraca się już przy pierwszej dużej transakcji. Uważam, że jest to wartościowe spotkanie nie tylko dla inwestorów, ale dla każdego, kto kiedykolwiek będzie kupować samochód czy negocjować warunki umowy o pracę.

Po szkoleniu oczekiwałem, że oszczędzę wielokrot- ność wydanych na to spotkanie pieniędzy. Efekt został osiągnięty już tydzień po szkoleniu.

5. SZKOLENIE Z REMONTU W INWESTYCJACH Izabela Hryniewicz

Na szkoleniu Izabela prezentuje, jak wygląda proces przygotowywania inwestycji, oprowadzając uczestni- ków po własnych mieszkaniach na wynajem, które są w trakcie remontu lub już po nim.

Uczestnictwo w tym szkoleniu pomoże ci odpowie- dzieć na takie pytania, jak:

czego potrzebują najemcy?
jak przeprowadzić remont własnego mieszkania?
jak powinien wyglądać odpowiedni home staging?
jakie są niezbędne elementy mieszkania oraz jakiemeble i sprzęt AGD wybrać, aby nie przepłacić?

133

jakie sztuczki zastosować, aby nasza oferta wyróż- niała się na tle konkurencji?
jak szybko i drogo wynająć pokoje?Po szkoleniu oczekiwałem, że zdobędę wiedzę na temat tego, na czym nie warto oszczędzać podczas remontu mieszkania oraz jak prezentować pokoje, by wynająć je jak najszybciej i jak najdrożej. Nie zawiodłem się – efekt został osiągnięty.6. AKADEMIA SOURCINGU Paweł AlbrechtNa szkoleniu zdobędziesz wiedzę o tym, jak budować źródła ciekawych ofert i dowiesz się wszystkiego na temat mieszkań sprzedawanych poniżej ceny rynko- wej. Przyda ci się to zarówno w sytuacji, gdy będziesz zainteresowany kupnem nieruchomości (pod sprzedaż, wynajem lub podnajem), jak i ich późniejszym promo-waniem. Ponadto nauczysz się pozyskiwać kapitał na własne projekty inwestycyjne i sprzedawać oferty inwe- storom w postaci gotowców inwestycyjnych. Na szkole-niu uzyskałem naprawdę bardzo wartościowe i ciekawe informacje, których nie zdobyłem dotychczas na żadnym innym szkoleniu.Po udziale w Akademii Sourcingu oczekiwałem, że nauczę się wykorzystać wszystkie dostępne źródła po- zyskiwania nieruchomości – nie tylko online, ale także offline. Efekt został osiągnięty – korzystam z nich prak- tycznie na co dzień.

134

Listę wszystkich aktualnie polecanych szkoleń znajdziesz na stronie: moniter.pl/szkolenia

Mam nadzieję, że rozumiesz już, dlaczego tak doceniam wartość szkoleń. Każdy początkujący inwestor musi najpierw zdobyć odpowiednią wiedzę, a później może być spokojny o to, że będzie potrafił podejmować słuszne decyzje, a dzięki temu niwelować nawet najmniejsze ryzyko niepowodzeń.

135

3. Naucz się technik negocjacji

Przypomnij sobie, jakie elementy składają się na proces zakupu mieszkania. Kiedy przyjedziesz obejrzeć nierucho- mość, powinieneś od razu spróbować nawiązać relację z jej właścicielem. Kiedy dopiero zaczynałem inwestować, nie wiedziałem, jak mam się w takich sytuacjach zachować. Często wpadałem do mieszkania, witałem się z właścicie- lem i mówiłem dość niezręcznie: „Już mierzę, już mierzę, już mierzę!”. W ogóle się nie odzywałem, tylko oglądałem nieruchomość. A przecież kiedyś trzeba było rozpocząć roz-mowę i, co najgorsze – zacząć negocjować.

Dlatego też radzę ci nauczyć się już na początku wypra- cować taką relację z właścicielem, która pomoże ci w dal- szych etapach rozmowy. To nie jest trudne. Sam opraco-wałem prostą technikę – wchodzę do mieszkania i mówię:

„Czy mógłby mnie pan oprowadzić?”.
Niektórzy są tacy, że odpowiedzą: „Niech sam się pan

rozejrzy” – widzisz wówczas, że nie chcą nawiązać z tobą żadnej konwersacji i nie należą do zbyt gadatliwych. Wtedy wiesz, że nie możesz naciskać – oni chcą tylko, abyś zoba- czył mieszkanie i nie męczył ich rozmowami.

Inni natomiast są bardzo otwarci i sami zaczynają opo- wiadać, a nawet wymieniać same wady mieszkania: „tu

136

jest problem z ciśnieniem wody…”, „tu jest tylko zimna woda…”, „tu jest nieszczelne okno…”. Często są to osoby, które nie negocjują ceny, ale sprzedają swoje mieszkanie jako tzw. uczciwi sprzedający. Z góry mówią, że jest taka cena, jest dużo osób zainteresowanych, więc kto się pierwszy zdecyduje, ten bierze.

Jeśli zatem skończysz oglądać mieszkanie, powinieneś rozpocząć rozmowę o cenie. W tym momencie powinieneś zadać właścicielowi podstawowe pytanie negocjacyjne każ-dego inwestora:

Tak realnie, ile by pan chciał za to mieszkanie?

Początkowe słowa – „ale tak realnie” – potrafią zdziałać cuda! Możesz nawet kilka razy powtórzyć je w toku negocja- cji. Na przykład właściciel mówi ci, że chce 250 000 złotych za to mieszkanie. A ty odpowiadasz: „Ale tak realnie, to ile?”. Spróbuj przeprowadzić kiedyś rozmowę właśnie w ten sposób, a przekonasz się o tym, ile możesz zdziałać dzięki tym kilku prostym słowom!

Jak już wspominałem, najtrudniejsze rozmowy mają miejsce wtedy, kiedy mieszkanie nadaje się do generalnego remontu, ale właściciel upiera się, że niedawno wszystko odnawiał, a w dodatku używa tego faktu jako swój główny argument negocjacyjny. Wyobraź sobie, że podczas oglą- dania nieruchomości widzisz popękane ściany, odpadającą boazerię i urywającą się umywalkę. Do tego kafle, które

page139image186649648

137

wyglądają na minimum trzydziestoletnie. Mimo to jednak

właściciel zapewnia cię, że to mieszkanie wymaga jedynie „odświeżenia”. Co w takim przypadku powinieneś zrobić?

Powiem ci szczerze – te negocjacje będą bardzo ciężkie. W żadnym wypadku nie możesz powoływać się na argument, że to mieszkanie jest do generalnego remontu. Musisz szu- kać innego sposobu, który pomoże właścicielowi zrozumieć, że proponowana przez niego cena jest za wysoka. Warto wówczas zapytać: „Tak z ciekawości, jak oszacował pan cenę mieszkania?”. Czasem bowiem okazuje się, że jest ona po prostu wymyślona.

Na przykład właściciel mógł ustalić cenę 250 000 złotych tylko dlatego, że sam za tyle kupił kiedyś mieszkanie, ale tak naprawdę teraz nie wie, ile powinno ono kosztować. Raz nawet ktoś mi odpowiedział: „bo sąsiadka mi tak doradziła”. Jeśli otrzymasz tego typu odpowiedź, bądź dociekliwy i py- taj, czy to był ten sam metraż? Czy to było to samo piętro? W jakim stanie było to mieszkanie? Pokaż właścicielowi, że jest wiele zmiennych, które wpływają na wartość nierucho- mości i nie można nigdy przełożyć ceny 1:1, „bo sąsiadka sprzedała za 300 000 złotych”, to my też sprzedamy za tyle samo. To tak nie działa.

Kolejna rada – zawsze pytaj, kto jest osobą decyzyjną w kwestii ceny nieruchomości. Jeśli spotykasz się z samym właścicielem, a ten odpowie ci, że osobami decyzyjnymi jest on i jego żona, to lepiej umówić się z nimi we dwójkę. Oboje muszą zaakceptować cenę – najlepiej przy tobie, abyś miał pewność, że obydwoje zgadzają się na ustalane warunki. Telefonicznie całkowicie tracisz kontrolę nad negocjacją.

138

Czasem osoby decyzyjne są „ukryte” – może to być syn, wnuk czy córka właściciela. W takich przypadkach bywa, że pomimo wstępnej zgody na twoją propozycję ceny, bez dal- szej akceptacji do sprzedaży nie dojdzie. Dlatego warto pytać się, czy jest jeszcze ktoś, kogo właściciel radzi się w sprawie ceny. Raz tego nie zrobiłem – nie dopytałem, czy z kimś jeszcze będzie ustalać szczegóły. Okazało się, że wiele w tej sprawie miał do powiedzenia syn i dwie godziny po naszej rozmowie właściciel postanowił się wycofać.

Wracając jednak do tematu negocjacji – opowiem ci o pewnej sytuacji i błędzie, jaki popełniłem.

Posiadam dwa mieszkania w jednym bloku – na piętrach pierwszym i czwartym. I na dziesiątym piętrze wystawiono nieruchomość na sprzedaż, z dokładnie takim samym ukła-dem pokoi. Wstępna cena wynosiła 180 000 złotych. Powie- działem właścicielom, że takie samo mieszkanie na dole ku- piłem za 160 000 złotych. Oni na to, że zatem mogą sprzedać mi swoją nieruchomość za 170 000 złotych. Odpowiedziałem im, że nie mogę dać więcej niż za mieszkanie na dole, tym bardziej, że tamto kupowałem po remoncie (zablefowałem). I właściciele zaproponowali cenę 162000 złotych. To była dobra okazja, prawda?

Ale ja się uparłem na 160 000 złotych. I pokłóciliśmy się o te 2000 złotych! Kilka dni później znalazł się ktoś, kto kupił to mieszkanie za 162000 złotych, a więc po znego-cjowanej przeze mnie cenie! Bo państwu śpieszyło się ze sprzedażą.

Jaki błąd popełniłem? Co powinienem zrobić? Powie- dzieć, że to mieszkanie na dole kosztowało mnie 145000 złotych! Dlaczego? Ponieważ inwestor nigdy nie powinien

139

pierwszy przedstawiać swojej oferty. Jeśli ktoś zaproponuje cenę 200 000 złotych, a my powiemy 150 000 złotych, to już nie zejdziemy poniżej tych 150 000 złotych. Automatycznie zamykamy sobie cały przedział od 0 do 150. Negocjujemy zatem tak długo, aż zbijemy tę cenę i dopiero wtedy propo- nujemy naszą kontrofertę.

Niektórzy są sprytni i pytają pierwsi: „A ile by pan za to dał?”. Albo pośrednik się wtrąca: „To niech pan coś zapro- ponuje!”. W takim przypadku zawsze odpowiadam: „Ale ja jeszcze nie wiem, jakie są oczekiwania sprzedającego”. I to jest takie odbijanie piłeczki, robienie wszystkiego, byle nikt nie podał ceny jako pierwszy.

Ale jeśli musimy zaproponować jakąś kwotę, to jest na to sposób. Można wyciągnąć telefon lub kalkulator i policzyć, ile wynosi np. 59m2 × 2900złotych/m2. Wychodzi około 170 000 złotych, a oferta zaproponowana przez właściciela to 200 000 złotych. Dlatego też warto podać właścicielowi kon- kretną kwotę, którą otrzymaliśmy z naszych wilczeń. Ten prosty zabieg jest naprawdę bardzo skuteczny. Jeśli powiesz

„170 000 złotych”, to wiadomo, że ta kwota jest przez ciebie wymyślona. Ale jeśli sprecyzujesz: „171 235 złotych, bo tyle wychodzi za 59m2 w cenie 2900złotych/m2” – to ta cena skądś wynika, a skoro skądś wynika, to jest to konkretny argument negocjacyjny. Oczywiście nigdy do tej ceny nie dojdziemy, ale dużo łatwiej będzie nam negocjować.

Jest też technika, którą nazywam „shotgun”, czyli strzelanie na oślep. Można proponować właścicielowi 60% oczekiwanej przez niego ceny. Uznaje się, że 50% obraża, a 70% nie daje takiego pola negocjacyjnego, dlatego warto na początku wyjść z propozycją kwoty stanowiącej 60% ceny.

140

Większość osób się nie zgodzi na taką ofertę, a jeśli już, to pewnie finalnie spotkacie się przy 70%.

Zazwyczaj negocjacje wstępne trwają tydzień. I są jak ta- niec – dwa kroki w przód, dwa kroki w tył. Ale czasem może się zdarzyć, że będziesz zdecydowany na zakup mieszkania, zaczniesz negocjować cenę i od razu dojdziesz do poro- zumienia z właścicielami. Takie inwestycje są oczywiście najłatwiejsze.

141

4. Wyznacz cel końcowy

Każdy początkujący inwestor powinien określić cel swoich działań – a więc to, co chciałby osiągnąć dzięki zyskom z inwestowania. Zastanów się, dlaczego chcesz to robić? Do jakiego punktu chciałbyś dojść? Z własnego doświadczenia wiem, że trudno jest wyznaczyć cel końcowy tej przygody. Apetyt rośnie w miarę jedzenia.

Im szybciej zaczniesz, tym prędzej osiągniesz posta- wione przez siebie cele. Bez względu na to, w jakim jesteś wieku i ile obecnie zarabiasz. Wystarczy, że po codziennej pracy na etacie poświęcisz część swojego czasu na nierucho- mości, a już po dwóch czy trzech latach będziesz zarabiać tyle, że przez resztę swojego życia będziesz mógł być spo-kojny o swoje finanse. A w dodatku będziesz miał znacznie więcej czasu na realizację swoich pasji, spędzanie czasu z rodziną czy przyjaciółmi.

Życzę ci właśnie tego, abyś dotarł do takiego punktu, w którym sam będziesz zdziwiony, że osiągnąłeś już to, o czym marzyłeś zaczynając inwestować. Potem pozostanie ci już tylko ciągłe podnoszenie poprzeczki. Sam właśnie doszedłem do takiego momentu w swoim życiu, więc wiem, o czym mówię.

142

Na tym etapie, na którym znajduję się obecnie, moim celem jest poszerzanie portfela nieruchomości na wynajem pokoi, a do tego stopniowe dodawanie mieszkań na pod- najem. Dziś mogę pozwolić sobie na wybieranie samych najlepszych okazji – jeśli znajdę mieszkanie, które da mi zysk 1000 złotych miesięcznie, to wolę trochę poczekać i kupić takie, które zagwarantuje mi dochód 2000 złotych miesięcznie. Nie liczy się dla mnie ilość, lecz jakość, dlatego też mogę zawęzić swoje kryteria wyboru nieruchomości.

Osiągnąłem stabilizację finansową. Nawet gdyby zyski z mojej firmy miały zmaleć do zera, to będę żył na tym sa- mym poziomie, na jakim żyłem dotychczas. Moim celem jest jednak ciągłe rozwijanie inwestycji w nieruchomości, a przy tym zajmowanie się moim biznesem. Dzięki inwestowaniu mogę łączyć technologię, która od zawsze mnie interesuje, z nieruchomościami, które mnie fascynują. To świetny duet, dzięki czemu czuję się spełniony.

Myślę, że moim celem dalekobieżnym jest osiągnięcie całkowitego bezpieczeństwa finansowego. Dla przykładu, gdy moje dziecko zachoruje, to będę w stanie pozwolić sobie na każde prywatne leczenie, i to „na już”. Nie będę musiał stać w kolejce do publicznej służby zdrowia. Jak komuś w ro- dzinie będzie się źle powodziło, to również będę w stanie takiej osobie pomóc – i to od razu.

Chciałbym, abyś po przeczytaniu tej książki był nasta- wiony na realizację swoich celów i nie zważał na panujące stereotypy odnośnie inwestowania. Nie bój się, że na rynku nieruchomości nie ma dla ciebie miejsca lub że sobie nie poradzisz! Zauważ, że mieszkania kupują głównie zwy- kli ludzie, którzy szukają domu, w którym planują spędzić

143

resztę życia, a nie inwestorzy. I choćby nie wiadomo ilu nas było na tym rynku, to i tak transakcje z naszym udziałem stanowić będą jedynie kroplę w całym oceanie.

Co dalej?

Pamiętam, jak mój znajomy podczas jednego spotkania mó- wił mi, że inwestuje w nieruchomości i zachęcał mnie, abym również zaczął. Powiedział jedną rzecz, która pozostała w mojej pamięci: „Nieruchomości nigdy nie będą tańsze”. Miał rację. Inwestowanie to nie tylko stabilność finansowa, która daje możliwość życia na poziomie, jakiego się pragnie, a także sposobność do pomagania innym. Inwestowanie to również poczucie spełnienia. Czujesz, że twoje życie ma sens, że robisz coś, co przynosi ci niesamowitą frajdę, a jednocze- śnie budujesz swój portfel aktywów, które powiększają twój majątek i pozwalają ci uciec z wyścigu szczurów. Nie musisz pracować pięć dni w tygodniu od 8.00 do 16.00. Nie musisz prowadzić firmy. Możesz za to robić coś, co da ci satysfakcję i wolność w decydowaniu o swoim czasie. Możesz zmienić swoją codzienność i wybrać kierunek, w jakim zmierzać będzie twoja przyszłość.

Być może zastanawiasz się, co dalej? Co powinienem lub powinnam teraz zrobić? Wiem, co czujesz. Jeszcze nie- dawno byłem w dokładnie tym samym miejscu, co ty teraz. Ale postawiłem na działanie. Określiłem, dlaczego chcę to robić i zacząłem oglądać nieruchomości. Pamiętasz zasadę 100:10:3:1, o której ci mówiłem? Zacznij właśnie od tego. Nie czekaj. Możesz to zrobić na dwa sposoby. Jeżeli masz bardzo dużo wolnego czasu, ale niewiele pieniędzy, przeglą- daj wszystkie dostępne portale, na których znajdziesz oferty

144

nieruchomości. Jeżeli natomiast należysz do osób, które cenią swój czas i chcesz zwiększyć swoją efektywność, polecam ci założyć konto w portalu Moniter.pl, uruchomić pierwsze filtry i skorzystać z dodatkowych materiałów szkoleniowych, które poprowadzą cię prostą drogą do znalezienia idealnej in- westycji. Pamiętaj, że najlepsze okazje bardzo szybko znikają.

Z Monitera możesz zacząć korzystać już dziś. Przetestuj jego możliwości na: moniter.pl/ksiazka/codalej

Moim celem było podzielenie się z tobą możliwie jak największą ilością wiedzy w jak najbardziej przystęp- nej i prostej formie. Starałem się unikać żargonu. Pisząc książkę kierowałem się tym, żeby mogła być z tobą zawsze tam, gdzie jej potrzebujesz. Celowo została przygotowana w takim formacie, który pozwoli ci ją wygodnie schować do teczki, plecaka, torebki damskiej lub po prostu wygod- nie trzymać w dłoni. Korzystaj z jej wskazówek podczas oglądania nieruchomości. Jeżeli czujesz niedosyt i chcesz dowiedzieć się jeszcze więcej, zanim zaczniesz oglądać nie- ruchomości, to polecam ci zapoznać się z materiałami, które przygotowałem dla ciebie jako uzupełnienie wiedzy zawar- tej w tej książce. Znajdziesz je pod adresem: moniter.pl/ ksiazka/cwiczenia

Dodatkowo polecam ci zapoznać się z artykułami, stu- diami przypadków oraz wywiadami z inwestorami i masą dodatkowych informacji, które przygotowałem dla czytel-ników pod adresem: moniter.pl/blog

Jeżeli masz dowolne pytanie dotyczące inwestowania w nieruchomości, zapraszam cię do zadania go na forum na- szej społeczności. Uzyskasz do niego dostęp na: moniter.pl/ spolecznosc

145

Dziękuję ci za zakup książki oraz za to, że wytrwale do- tarłeś ze mną do końca tej lektury. Do zobaczenia na kon- ferencjach i szkoleniach branżowych. A może natrafimy kiedyś na siebie, oglądając tę samą nieruchomość? Jeżeli spotkamy się na żywo, nie obawiaj się, jestem osobą bardzo towarzyską. Podejdź. Przybij piątkę lub uściśnij dłoń i po-rozmawiajmy. Życzę ci sukcesu, na jaki zasługujesz, oraz realizacji twoich celów!

Filip Kowarski

PS
Jeżeli uważasz książkę za wartościową lekturę i znalazłeś w niej informacje, które są według ciebie pomocne, podziel się ze mną swoją opinią na: moniter.pl/ksiazka/opinie

Jeżeli twoim zdaniem książka ta powinna trafić w ręce twojego znajomego lub bliskiej ci osoby, daj jej szansę na uzyskanie własnego egzemplarza w wyjątkowej cenie. Zrób jej prezent lub poleć książkę na: moniter.pl/ksiazka

146

Słownik inwestora

Amortyzacja – zużywanie się środków trwałych. W nieru- chomościach oznacza „wirtualną” utratę wartości mieszka- nia w związku z jego użytkowaniem. Zastosowanie amorty- zacji umożliwia szybszy zwrot zainwestowanych pieniędzy.

Flip – transakcja, która polega na zakupie mieszka- nia w celu jego wyremontowania oraz szybkiej sprze- daży z osiągnięciem jak najwyższego zysku (strategia

„kup-wyremontuj-sprzedaj”).

Home staging – przygotowanie nieruchomości pod wzglę- dem wizualnym i funkcjonalnym do sprzedaży lub wynajmu.

Podnajem – wynajęcie od kogoś nieruchomości w celu jej dalszego wynajmu. W tym przypadku płacimy właścicie- lowi miesięcznie określoną kwotę, a sami zbieramy zyski z tytułu najmu.

Wynajem – oddanie komuś do czasowego użytkowania twojego mieszkania bądź pokoju za ustaloną comiesięczną opłatą.

147

Zadatek – jego istotą jest to, że jeśli kupujący wycofa się z transakcji, to sprzedający zatrzymuje całą kwotę zadatku dla siebie. W sytuacji odwrotnej zaś sprzedający będzie zo-bowiązany do zapłaty niedoszłemu nabywcy zadatku w po- dwójnej jego wysokości.

Zaliczka – jej istotą jest to, że jest zwrotna w takiej samej wysokości przy wycofaniu się każdej ze stron – czy to sprze- dającego, czy kupującego.

page152image36613056

Filip Kowarski

Kiedy jest idealny czas na rozpoczęcie swojej przygody
z inwestowaniem? Niezależnie w jakim jesteś wieku i jakie są twoje możliwości finansowe. Odpowiedź jest bardzo prosta – teraz. Sam żałuję, że nie zacząłem inwestować wcześniej, kiedy nieruchomości były dużo tańsze. Ciągle miałem nadzieję, że potanieją, ale tak się nie stało. Jednocześnie rosła we mnie chęć kupna pierwszego mieszkania, dlatego w końcu postanowiłem działać. Tobie radzę zrobić dokładnie to samo – nie ma na co czekać!

Jak możesz skorzystać z tej książki?

Dowiesz się w jaki sposób znaleźć okazję na rynku nieruchomości. Poznasz metody inwestowania w nieruchomości. Uzyskasz dostęp do strategii i list kontrolnych,
które pozwolą Ci uniknąć kosztownych błędów. Zrozumiesz zasady, którymi kierują się inwestorzy.

page152image253449088 page152image36613728

cena 49 zł

Tytuł witryny

MIESZKANIE PONIZEJ WARTOSCI RYNKOWEJ

Dodaj komentarz Anuluj pisanie odpowiedzi

MIESZKANIE PONIZEJ WARTOSCI RYNKOWEJ

Udostępnij:

Dodaj komentarz Anuluj pisanie odpowiedzi